Normativa · 11 min di lettura · Aggiornato il 2 ottobre 2026

Case galleggianti e barche-casa: cosa permette la legge in ogni paese

In ogni paese qui trattato, una casa galleggiante ha bisogno di un titolo per occupare il proprio posto sull'acqua, rilasciato da chi gestisce quel fiume, canale o porto. Viverci a bordo è espressamente previsto in Brasile (categoria «Casa Flutuante» della Marina), nei Paesi Bassi e nelle Fiandre (con permesso di ormeggio) e in Francia (un titolo di occupazione VNF). In Spagna, l'uso residenziale è vietato nei porti statali e nel demanio pubblico marittimo-terrestre.

Comprare una casa galleggiante è la parte facile. Ciò che decide se potete viverci è l'ormeggio: chi è proprietario di quel fiume, canale, lago o porto, quale titolo concede e se quel titolo consente la residenza. La risposta cambia da paese a paese — e, all'interno dello stesso paese, da autorità ad autorità.

Questa guida riassume le regole di otto paesi a partire dal testo delle leggi e dei regolamenti (link in fondo). È un'informazione generale, non una consulenza legale: prima di comprare, verificate sempre con l'autorità che gestisce il luogo dove volete ormeggiare.

Barca o costruzione? La domanda che decide tutto

La prima cosa che chiede la legge è se la struttura è destinata a navigare o a restare ferma. Questa risposta decide quali norme si applicano — quelle della navigazione o quelle dell'edilizia e dell'urbanistica.

Nei Paesi Bassi, l'Omgevingswet esclude dalla definizione di costruzione («bouwwerk») solo le imbarcazioni abitate destinate e usate per navigare. Una «woonark» ormeggiata in modo permanente è trattata come una costruzione. In Francia, il Code des transports (art. L4000-3) separa il «bateau» dall'«établissement flottant» — «toute construction flottante qui n'est pas normalement destinée à être déplacée». In Germania, il Bundesmeldegesetz (§ 20) considera le case galleggianti («Wohnschiffe») come abitazioni quando non si spostano, o si spostano solo occasionalmente.

Il Brasile va nella direzione opposta: la legge n. 9.537/1997 (art. 2, V) definisce imbarcazione qualsiasi costruzione in grado di spostarsi sull'acqua «por meios próprios ou não» (con mezzi propri o no), e la NORMAM-303 della Marina crea una categoria per le strutture senza propulsione che operano in un luogo fisso, che include espressamente le «Casas Flutuantes» (case galleggianti).

Riepilogo per paese

Chi autorizza il posto sull'acqua e cosa dice la legge sul viverci a bordo:

Paese	Chi autorizza l'ormeggio	Vivere a bordo
Portogallo	Licenza preventiva di utilizzo del demanio pubblico idrico (legge 58/2005, art. 60)	Nessun regime residenziale proprio; decidono il titolo e il regolamento del porto o della marina
Spagna	Autorità Portuale (porti statali); Confederazione Idrografica (fiumi e bacini)	Vietato nei porti statali e nel demanio pubblico marittimo-terrestre
Francia	VNF — titolo di occupazione del demanio pubblico fluviale, fino a 10 anni	Possibile: il regolamento della VNF copre l'uso residenziale
Paesi Bassi	Comune (permesso di ormeggio) e gestore delle acque	Possibile con permesso; ad Amsterdam vietato senza
Belgio (Fiandre)	De Vlaamse Waterweg — concessione assegnata tramite gara online	Previsto: politica propria sulle «woonboten»
Germania	Ufficio delle Vie Navigabili (WSA) sulle vie federali — § 31 WaStrG	Una casa galleggiante ferma conta come abitazione ai fini anagrafici (§ 20 BMG)
Regno Unito	Canal & River Trust o un'altra autorità di navigazione	Senza ormeggio fisso: cambiare posto almeno ogni 14 giorni
Brasile	Capitaneria di Porto (NORMAM-303)	Previsto: categoria «Casa Flutuante»

Portogallo

La Legge sull'Acqua portoghese (legge 58/2005, art. 60, comma 1, lettera j) assoggetta a licenza preventiva «l'installazione di infrastrutture e attrezzature galleggianti» sul demanio pubblico idrico. In pratica, la casa galleggiante ha bisogno di un titolo di uso delle risorse idriche per il luogo in cui si troverà; in porti e marina si applica anche il regolamento di chi li gestisce.

Non abbiamo trovato nella legge portoghese un regime residenziale proprio per le case galleggianti. Alcuni regolamenti di porti e marina vietano di usare l'imbarcazione come residenza permanente senza autorizzazione espressa — leggete il regolamento del luogo prima di concludere l'acquisto.

Spagna

La Spagna è il paese più restrittivo tra quelli analizzati. Nei porti statali, la legge vieta le occupazioni del demanio portuale destinate a residenza o abitazione (Real Decreto Legislativo 2/2011, art. 72.3). Sulla costa, la Ley de Costas vieta le costruzioni destinate a residenza o abitazione nella zona di servitù di protezione (art. 25.1.a) e le esclude dal demanio pubblico marittimo-terrestre (art. 32.2).

Una casa galleggiante può stare ormeggiata come imbarcazione da diporto in un porto o in un marina, ma non come abitazione permanente in quegli spazi. In bacini e fiumi dell'interno, l'occupazione dipende dalla Confederazione Idrografica del bacino — verificare caso per caso.

Francia

Una péniche o casa galleggiante che resta permanentemente nello stesso luogo è, di regola, un «établissement flottant» (Code des transports, art. L4000-3). Sui fiumi e canali gestiti dalla VNF (Voies navigables de France), chi vuole stazionare a lungo termine ha bisogno di un titolo di occupazione del demanio pubblico fluviale.

Il regolamento della VNF in vigore dal 1° gennaio 2026 si applica a barche e strutture galleggianti a uso abitativo, ricreativo o economico. I titoli hanno una durata massima di 10 anni, sono precari e revocabili, e la domanda deve descrivere come vengono raccolte o trattate le acque grigie e nere. La domanda si presenta prima di installare la casa sul luogo.

Paesi Bassi

I Paesi Bassi hanno la regola più chiara: una «woonark» o «woonboot» ferma è una costruzione secondo l'Omgevingswet, quindi si applicano le norme edilizie e il piano comunale. L'ormeggio («ligplaats») è concesso dal comune — ad Amsterdam, la Verordening op het binnenwater 2010 (art. 2.3.1) vieta di occupare un ormeggio con una woonboot senza permesso.

Gli ormeggi autorizzati sono scarsi. Comprare la casa galleggiante non dà diritto a ormeggiarla: verificate prima che esista un ormeggio autorizzato per essa.

Belgio (Fiandre)

Nelle Fiandre, De Vlaamse Waterweg gestisce l'abitare sull'acqua attraverso una politica propria sulle woonboten. Gli ormeggi di lunga durata sono scarsi e assegnati in concessione tramite gara online.

Chi ha la woonboot ormeggiata in modo permanente ed è iscritto nel registro della popolazione del comune in cui si trova è esentato dal permesso di via navigabile; tale esenzione cessa di valere quando la woonboot naviga.

Germania

Sulle vie navigabili federali, usare la via o installarvi una struttura richiede un'autorizzazione dell'Ufficio delle Vie Navigabili e della Navigazione (WSA), ai sensi del § 31 della Bundeswasserstraßengesetz. Su laghi e acque dei Länder si applicano la legge del Land e le norme del comune.

Ai fini anagrafici, una casa galleggiante che non si sposta, o si sposta solo occasionalmente, conta come abitazione (§ 20 BMG) — e chi vi si trasferisce deve iscriversi entro due settimane (§ 17 BMG).

Regno Unito

Sui canali e fiumi del Canal & River Trust, la licenza di navigazione è concessa solo a chi ha un ormeggio disponibile o a chi dimostra che la barca navigherà in buona fede senza restare più di 14 giorni consecutivi nello stesso luogo (British Waterways Act 1995, s. 17(3)(c)).

Ai fini fiscali, se la barca è la residenza unica o principale di qualcuno, la barca e l'ormeggio sono proprietà residenziale (Local Government Finance Act 1988, s. 66(4)).

Brasile

Il Brasile è il paese che prevede la casa galleggiante in modo più esplicito. La NORMAM-303/DPC (punto 1.21) include le «Casas Flutuantes» tra le strutture galleggianti senza propulsione che operano in un luogo fisso e determinato.

L'installazione si richiede alla Capitaneria di Porto, Delegazione o Agenzia con giurisdizione sul luogo (punto 2.14), con domanda, planimetria di localizzazione, planimetria di situazione, relazione tecnica descrittiva, ART dell'ingegnere navale, permesso comunale in caso di attività commerciale e prova del pagamento della GRU. Con parere favorevole, il proprietario ottiene il Título de Inscrição de Embarcação (TIE).

La norma prevede procedure semplificate per i residenti di comunità rivierasche o indigene quando la struttura galleggiante è destinata ad abitazione (punto 1.7). E una struttura galleggiante con propulsione che resti più di 30 giorni ininterrotti nello stesso luogo può dover seguire la stessa procedura (punto 2.14.3, lettera j).

Italia e altri paesi

In Italia non abbiamo trovato una categoria legale chiara per una casa galleggiante che non naviga mai. Prima di comprare, chiedete un parere alla Capitaneria di Porto e al Comune del luogo. Per le altre destinazioni, il principio è lo stesso: prima il luogo autorizzato, poi la casa.

Prima di comprare: lista di controllo

Nell'ordine giusto:

Assicuratevi l'ormeggio e il relativo titolo (licenza, concessione o contratto con il marina) prima di prenotare la casa.
Confermate per iscritto che il titolo e il regolamento del luogo consentono la residenza, se andrete a viverci a bordo.
Decidete se la casa navigherà o resterà ferma — cambia la categoria legale in diversi paesi.
Pianificate la raccolta delle acque reflue: in Francia, la domanda alla VNF deve descrivere la raccolta o il trattamento delle acque grigie e nere.
Verificate le dimensioni massime accettate sul luogo e l'accesso per il varo.
Assicurate la struttura galleggiante prima di metterla in acqua.

In sintesi

Senza un ormeggio autorizzato, una casa galleggiante non può essere installata — in nessuno dei paesi analizzati.
Ferma o in navigazione: questa differenza cambia la categoria legale nei Paesi Bassi, in Francia, in Germania e in Brasile.
La Spagna vieta l'uso residenziale nei porti statali e nel demanio pubblico marittimo-terrestre.
Il Brasile ha la categoria «Casa Flutuante» nella NORMAM-303, con licenza della Capitaneria di Porto.
In Francia, la VNF concede titoli di occupazione fino a 10 anni (regolamento in vigore dal 1° gennaio 2026).

Domande frequenti

Posso vivere in una casa galleggiante in Portogallo?

Solo con un ormeggio autorizzato. L'installazione di attrezzature galleggianti sul demanio pubblico idrico richiede una licenza preventiva (Legge sull'Acqua, art. 60), e non esiste un regime residenziale proprio per le case galleggianti. Alcuni regolamenti di porti e marina ammettono la residenza permanente a bordo solo con autorizzazione espressa.

È legale vivere su una barca in Spagna?

Non nei porti statali né nel demanio pubblico marittimo-terrestre: la legge vieta lì le occupazioni e le costruzioni destinate a residenza o abitazione (Real Decreto Legislativo 2/2011, art. 72.3; Ley de Costas, art. 25.1.a e 32.2). Nelle acque interne decide la Confederazione Idrografica del bacino.

Una casa galleggiante è una barca o una casa?

Dipende dal paese e dal fatto che navighi o no. Nei Paesi Bassi, una woonark ferma è una costruzione; in Francia è un «établissement flottant»; in Germania conta come abitazione ai fini anagrafici se non si sposta; in Brasile è un'imbarcazione della categoria «Casa Flutuante».

Serve un permesso per una woonboot nei Paesi Bassi?

Sì. L'ormeggio è concesso dal comune. Ad Amsterdam, occupare un ormeggio con una woonboot senza permesso è vietato (Verordening op het binnenwater 2010, art. 2.3.1).

Come si legalizza una casa galleggiante in Brasile?

Con una domanda alla Capitaneria di Porto, Delegazione o Agenzia del luogo, ai sensi del punto 2.14 della NORMAM-303/DPC: domanda, planimetrie di localizzazione e di situazione, relazione tecnica descrittiva, ART dell'ingegnere navale e GRU pagata. Con parere favorevole si ottiene il Título de Inscrição de Embarcação (TIE).

Posso vivere su una barca nei canali inglesi senza ormeggio fisso?

Sì, come «continuous cruiser»: la licenza richiede di navigare in buona fede senza restare più di 14 giorni consecutivi nello stesso luogo (British Waterways Act 1995, s. 17).

Fonti e riferimenti

Continua a leggere

→ Catalogo Barca Casa → Licenze per case mobili in Europa → Assicurazione per case mobili → Importare in Brasile