Casas flotantes y barcos vivienda: qué permite la ley en cada país
En todos los países analizados, una casa flotante necesita un título para ocupar su lugar en el agua, emitido por quien gestiona ese río, canal o puerto. Vivir a bordo está expresamente previsto en Brasil (categoría «Casa Flutuante» de la Marina), en los Países Bajos y en Flandes (con licencia de amarre) y en Francia (título de ocupación de la VNF). En España, el uso residencial está prohibido en los puertos del Estado y en el dominio público marítimo-terrestre.
Comprar una casa flotante es la parte fácil. Lo que decide si puede vivir en ella es el amarre: quién es dueño de ese río, canal, lago o puerto, qué título concede y si ese título permite la residencia. La respuesta cambia de país a país — y, dentro del mismo país, de una autoridad a otra.
Esta guía resume las normas de ocho países a partir del texto de las leyes y reglamentos (enlaces al final). Es información general, no asesoramiento jurídico: antes de comprar, confirme siempre con la autoridad que gestiona el lugar donde quiere amarrar.
¿Barco o construcción? La pregunta que lo decide todo
Lo primero que pregunta la ley es si la estructura está destinada a navegar o a quedarse quieta. Esa respuesta decide qué normas se aplican: las de navegación o las de construcción y ordenación del territorio.
En los Países Bajos, la Omgevingswet solo excluye de la definición de construcción («bouwwerk») las embarcaciones habitadas que están destinadas y se usan para navegar. Una «woonark» amarrada de forma permanente se trata como una construcción. En Francia, el Code des transports (art. L4000-3) separa el «bateau» del «établissement flottant» — «toute construction flottante qui n'est pas normalement destinée à être déplacée». En Alemania, la Bundesmeldegesetz (§ 20) trata los barcos vivienda («Wohnschiffe») como vivienda cuando no se desplazan, o solo se desplazan ocasionalmente.
Brasil va en sentido contrario: la Ley 9.537/1997 (art. 2, inciso V) define embarcación como cualquier construcción capaz de desplazarse en el agua «por meios próprios ou não» (por medios propios o no), y la NORMAM-303 de la Marina crea una categoría para estructuras sin propulsión que operan en un lugar fijo, que incluye expresamente las «Casas Flutuantes» (casas flotantes).
Resumen por país
Quién autoriza el lugar en el agua y qué dice la ley sobre vivir a bordo:
| País | Quién autoriza el amarre | Vivir a bordo |
|---|---|---|
| Portugal | Licencia previa de uso del dominio público hidráulico (Ley 58/2005, art. 60) | Sin régimen residencial propio; mandan el título y el reglamento del puerto o marina |
| España | Autoridad Portuaria (puertos del Estado); Confederación Hidrográfica (ríos y embalses) | Prohibido en los puertos del Estado y en el dominio público marítimo-terrestre |
| Francia | VNF — título de ocupación del dominio público fluvial, hasta 10 años | Posible: el reglamento de la VNF cubre el uso residencial |
| Países Bajos | Municipio (licencia de amarre) y gestor de las aguas | Posible con licencia; en Ámsterdam está prohibido sin ella |
| Bélgica (Flandes) | De Vlaamse Waterweg — concesión adjudicada por licitación en línea | Previsto: política propia de «woonboten» |
| Alemania | Servicio de Vías Navegables (WSA) en las vías federales — § 31 WaStrG | Barco parado = vivienda a efectos de empadronamiento (§ 20 BMG) |
| Reino Unido | Canal & River Trust u otra autoridad de navegación | Sin amarre fijo: cambiar de lugar al menos cada 14 días |
| Brasil | Capitanía de Puertos (NORMAM-303) | Previsto: categoría «Casa Flutuante» |
Portugal
La Ley del Agua portuguesa (Ley 58/2005, art. 60, apartado 1, letra j) somete a licencia previa «la instalación de infraestructuras y equipos flotantes» en el dominio público hídrico. En la práctica, la casa flotante necesita un título de uso de los recursos hídricos para el lugar donde va a estar; en puertos y marinas, se aplica también el reglamento de quien gestiona ese espacio.
No encontramos en la ley portuguesa un régimen residencial propio para casas flotantes. Hay reglamentos de puertos y marinas que prohíben usar la embarcación como residencia permanente sin autorización expresa — lea el reglamento del lugar antes de cerrar la compra.
España
España es el país más restrictivo de los analizados. En los puertos del Estado, la ley prohíbe las ocupaciones del dominio portuario destinadas a residencia o vivienda (Real Decreto Legislativo 2/2011, art. 72.3). En el litoral, la Ley de Costas prohíbe las edificaciones destinadas a residencia o vivienda en la zona de servidumbre de protección (art. 25.1.a) y las excluye del dominio público marítimo-terrestre (art. 32.2).
Una casa flotante puede estar amarrada como embarcación de recreo en un puerto o marina, pero no como vivienda permanente en esos espacios. En embalses y ríos del interior, la ocupación depende de la Confederación Hidrográfica de la cuenca — confirme caso por caso.
Francia
Una péniche o casa flotante que permanece siempre en el mismo sitio es, por regla general, un «établissement flottant» (Code des transports, art. L4000-3). En los ríos y canales gestionados por la VNF (Voies navigables de France), quien quiere estacionar a largo plazo necesita un título de ocupación del dominio público fluvial.
El reglamento de la VNF en vigor desde el 1 de enero de 2026 se aplica a los barcos y establecimientos flotantes de uso residencial, de ocio o económico. Los títulos tienen una duración máxima de 10 años, son precarios y revocables, y la solicitud incluye la descripción de cómo se recogen o tratan las aguas grises y negras. La solicitud se hace antes de instalar la casa en el lugar.
Países Bajos
Los Países Bajos tienen la regla más clara: una «woonark» o «woonboot» parada es una construcción para la Omgevingswet, por lo que se aplican las normas de construcción y el plan municipal. El lugar de amarre («ligplaats») lo concede el municipio — en Ámsterdam, la Verordening op het binnenwater 2010 (art. 2.3.1) prohíbe ocupar un lugar con una woonboot sin licencia.
Los lugares con licencia son escasos. Comprar la casa flotante no da derecho a amarrarla: confirme primero que existe un lugar con licencia para ella.
Bélgica (Flandes)
En Flandes, De Vlaamse Waterweg gestiona la vivienda en el agua mediante una política propia de woonboten. Los lugares de amarre de larga duración son escasos y se adjudican por concesión mediante licitación en línea.
Quien tiene la woonboot amarrada de forma permanente y está inscrito en el registro de población del municipio donde se encuentra queda exento de la licencia de vía navegable; esa exención deja de aplicarse cuando la woonboot navega.
Alemania
En las vías navegables federales, usar la vía o instalar una estructura en ella exige una autorización del Servicio de Vías Navegables y Navegación (WSA), conforme al § 31 de la Bundeswasserstraßengesetz. En lagos y aguas estatales se aplican la ley del Land y las normas del municipio.
A efectos de empadronamiento, un barco vivienda que no se desplaza, o que solo se desplaza ocasionalmente, cuenta como vivienda (§ 20 BMG) — y quien empieza a vivir en él tiene que empadronarse en el plazo de dos semanas (§ 17 BMG).
Reino Unido
En los canales y ríos del Canal & River Trust, la licencia de navegación solo se concede a quien tiene un amarre disponible o a quien demuestra que el barco va a navegar de buena fe sin permanecer más de 14 días seguidos en el mismo sitio (British Waterways Act 1995, s. 17(3)(c)).
A efectos fiscales, si el barco es la residencia única o principal de alguien, el barco y el amarre son propiedad residencial (Local Government Finance Act 1988, s. 66(4)).
Brasil
Brasil es el país que prevé la casa flotante de forma más explícita. La NORMAM-303/DPC (ítem 1.21) incluye las «Casas Flutuantes» entre las estructuras flotantes sin propulsión que operan en un lugar fijo y determinado.
La instalación se solicita a la Capitanía de Puertos, Delegación o Agencia con jurisdicción sobre el lugar (ítem 2.14), con solicitud, plano de localización, plano de situación, memoria descriptiva, ART del ingeniero naval, permiso del ayuntamiento si hay actividad comercial y comprobante de pago de la GRU. Con dictamen favorable, el propietario obtiene el Título de Inscrição de Embarcação (TIE).
La norma prevé procedimientos simplificados para residentes de comunidades ribereñas o indígenas cuando la estructura flotante tiene como objetivo la vivienda (ítem 1.7). Y un flotante con propulsión que permanezca más de 30 días ininterrumpidos en el mismo lugar puede tener que cumplir el mismo procedimiento (ítem 2.14.3, letra j).
Italia y otros países
En Italia no encontramos una categoría legal clara para una casa flotante que nunca navega. Antes de comprar, pida un informe a la Capitaneria di Porto y al Comune del lugar. Para los demás destinos, el principio es el mismo: primero el lugar autorizado, después la casa.
Antes de comprar: lista de verificación
En el orden correcto:
- Asegure el lugar en el agua y su título (licencia, concesión o contrato con la marina) antes de reservar la casa.
- Confirme por escrito que el título y el reglamento del lugar permiten la residencia, si va a vivir a bordo.
- Decida si la casa va a navegar o a quedarse parada — eso cambia la categoría legal en varios países.
- Planifique la recogida de aguas residuales: en Francia, la solicitud a la VNF tiene que describir la recogida o el tratamiento de las aguas grises y negras.
- Confirme las dimensiones máximas aceptadas en el lugar y el acceso para la botadura.
- Asegure la estructura flotante antes de ponerla en el agua.
En resumen
- Sin un lugar autorizado en el agua, una casa flotante no puede quedar instalada — en ninguno de los países analizados.
- Parada o navegando: esa diferencia cambia la categoría legal en los Países Bajos, en Francia, en Alemania y en Brasil.
- España prohíbe la residencia en los puertos del Estado y en el dominio público marítimo-terrestre.
- Brasil tiene la categoría «Casa Flutuante» en la NORMAM-303, con licencia de la Capitanía de Puertos.
- En Francia, la VNF concede títulos de ocupación de hasta 10 años (reglamento en vigor desde el 1 de enero de 2026).
Preguntas frecuentes
¿Puedo vivir en una casa flotante en Portugal?
Solo con un lugar autorizado. La instalación de equipos flotantes en el dominio público hídrico exige licencia previa (Ley del Agua, art. 60), y no existe un régimen residencial propio para casas flotantes. Hay reglamentos de puertos y marinas que solo admiten la residencia permanente a bordo con autorización expresa.
¿Es legal vivir en un barco en España?
No en los puertos del Estado ni en el dominio público marítimo-terrestre: la ley prohíbe allí las ocupaciones y edificaciones destinadas a residencia o vivienda (Real Decreto Legislativo 2/2011, art. 72.3; Ley de Costas, arts. 25.1.a y 32.2). En aguas interiores decide la Confederación Hidrográfica de la cuenca.
¿Una casa flotante es un barco o una casa?
Depende del país y de si navega o no. En los Países Bajos, una woonark parada es una construcción; en Francia es un «établissement flottant»; en Alemania cuenta como vivienda a efectos de empadronamiento si no se desplaza; en Brasil es una embarcación de la categoría «Casa Flutuante».
¿Necesito licencia para una woonboot en los Países Bajos?
Sí. El lugar de amarre lo concede el municipio. En Ámsterdam, ocupar un lugar con una woonboot sin licencia está prohibido (Verordening op het binnenwater 2010, art. 2.3.1).
¿Cómo se legaliza una casa flotante en Brasil?
Con una solicitud a la Capitanía de Puertos, Delegación o Agencia del lugar, conforme al ítem 2.14 de la NORMAM-303/DPC: solicitud, planos de localización y de situación, memoria descriptiva, ART del ingeniero naval y GRU pagada. Con dictamen favorable, se obtiene el Título de Inscrição de Embarcação (TIE).
¿Puedo vivir en un barco en los canales ingleses sin amarre fijo?
Sí, como «continuous cruiser»: la licencia exige navegar de buena fe sin permanecer más de 14 días seguidos en el mismo sitio (British Waterways Act 1995, s. 17).
Fuentes y referencias
- Lei da Água (Lei n.º 58/2005), art. 60.º — PGDL
- Ley 22/1988 de Costas, arts. 25 y 32 — BOE
- Real Decreto Legislativo 2/2011 (Ley de Puertos), art. 72 — BOE
- Établissements flottants (Code des transports, art. L4000-3) — Ministère de la Transition écologique
- VNF — règlement des constructions flottantes en stationnement de longue durée (BO n.º 91, 2025)
- IPLO — Drijvende bouwwerken (Omgevingswet)
- Amsterdam — Verordening op het binnenwater 2010, art. 2.3.1
- De Vlaamse Waterweg — Woonboten
- Bundesmeldegesetz § 20 — gesetze-im-internet.de
- Bundeswasserstraßengesetz § 31 — gesetze-im-internet.de
- British Waterways Act 1995, s. 17 — legislation.gov.uk
- Local Government Finance Act 1988, s. 66 — legislation.gov.uk
- Lei n.º 9.537/1997 (LESTA), art. 2.º — Planalto
- NORMAM-303/DPC — Marinha do Brasil