Плаващи къщи и къщи-лодки в България: какво казва законът
Българският закон не урежда изрично плаващите жилища. Законът за морските пространства, вътрешните водни пътища и пристанищата определя „кораб“ като самоходно или несамоходно плавателно съоръжение, предназначено за плаване; реките, езерата, язовирите и каналите не са вътрешни водни пътища по него, а придвижването по тях се урежда с наредба на Министерския съвет. Пристаните и лодкостоянките на Черно море и Дунав могат да бъдат и плаващи съоръжения. Преди да купите, поискайте писмен отговор от Изпълнителна агенция „Морска администрация“, от общината и от стопанина на мястото.
Покупката на плаваща къща е лесната част. Дали ще можете да я ползвате, решава мястото на водата: кой стопанисва язовира, езерото, марината или пристана, какво разрешава и дали разрешението позволява живеене.
Ръководството обобщава какво казва законът, който прочетохме (връзки в края), назовава ясно какво той не урежда и сравнява с други европейски държави. Това е обща информация, а не правен съвет: преди покупка потвърдете писмено правилата за конкретното място.
„Кораб“ ли е плаващата къща?
Законът за морските пространства, вътрешните водни пътища и пристанищата определя „кораб“ като „всяко самоходно или несамоходно плавателно съоръжение от какъвто и да е тип, включително … плаващи средства и неподвижни или плаващи платформи, предназначени за плаване по море и/или река“, което се използва за изброени дейности, „както и други дейности“ (§ 1 от допълнителните разпоредби).
Определението обхваща и съоръжения без двигател, но говори за предназначение за плаване. Дали трайно акостирала къща, която не плава, е „кораб“, законът не казва изрично — попитайте Изпълнителна агенция „Морска администрация“, преди да купите.
Налични сега
Реки, езера и язовири
Според закона „не са вътрешни водни пътища реките, езерата, язовирите и каналите“ (чл. 74, ал. 1). Придвижването по тях с туристически, спортни, развлекателни и други цели се осъществява при условия и по ред, определени с наредба на Министерския съвет (чл. 74, ал. 2).
За плаваща къща на язовир или езеро питайте стопанина на водния обект и общината какво разрешение е нужно за мястото и дали то позволява живеене.
Може ли да се живее постоянно на водата?
Законът, който прочетохме, не урежда живеенето в плаваща къща, адресната регистрация в нея, нито устройствения ѝ статут. Ако смятате да живеете на водата, поискайте писмено потвърждение от общината, от Изпълнителна агенция „Морска администрация“ и от стопанина на мястото преди покупката.
Списък за проверка преди покупка
В следния ред:
- Осигурете мястото на водата и документа за него (договор с марина, пристан или лодкостоянка или съгласие на стопанина на водния обект).
- Потвърдете писмено, че документът и правилникът позволяват живеене, ако ще живеете в къщата.
- Попитайте Изпълнителна агенция „Морска администрация“ дали къщата трябва да се регистрира и как.
- Проверете дали проектната категория (CE) на къщата отговаря на водите на мястото.
- Предвидете ток, вода и извозване на отпадните води.
- Застраховайте къщата, преди да я поставите на водата.
Плаващи къщи в други европейски държави
Кой издава разрешение за мястото на водата и какви са правилата за живеене — по текста на законите и страниците на институциите, прегледани на 2 октомври 2026 г.:
| Държава | Кой издава разрешение за мястото | Живеене на водата |
|---|---|---|
| Португалия | Предварително разрешително за ползване на публичния воден фонд (Lei da Água, чл. 60) | Няма отделен жилищен режим; решават правото на място и правилникът на марината |
| Испания | Пристанищната администрация (държавни пристанища); Confederación Hidrográfica (реки и язовири) | Забранено в държавните пристанища и в публичната крайбрежна зона |
| Франция | VNF — право на ползване на публичния речен фонд, до 10 години | Възможно: правилникът на VNF обхваща жилищното ползване |
| Нидерландия | Общината (разрешение за акостиране) и управителят на водите | Възможно с разрешение; в Амстердам без разрешение е забранено |
| Белгия (Фландрия) | De Vlaamse Waterweg — концесия, възлагана чрез онлайн търг | Предвидено: отделна политика за „woonboten“ |
| Германия | Службата за водни пътища (WSA) по федералните водни пътища — § 31 WaStrG | Плаваща къща, която не се премества, се смята за жилище за целите на адресната регистрация (§ 20 BMG) |
| Обединеното кралство | Canal & River Trust или друг орган по корабоплаването | Без постоянно място: смяна на мястото поне на всеки 14 дни |
Плаващи къщи в Green Village
Колекцията от плаващи къщи на Green Village Mobile Homes включва нови плаващи къщи и къщи-лодки, както и отделни употребявани бройки: от компактни къщи с една спалня до къщи с две спални, сред които модели от сериите Apartboat, Modern, Waterhome и Marina House. Всеки модел има собствена страница със снимки, площ, брой спални и цена с доставка до България в евро; транспортът и монтажът са включени в цената, а ДДС се начислява отделно. Транспортът се организира от Mobile Home Logistic: включен е в цената и е застрахован за 100 % от стойността на къщата. Всяка страница показва цените с доставка до 18 дестинации; за всяка друга държава Green Village изготвя оферта.
Как да изберете къща и от какво зависи цената, обяснява ръководството за плаващи къщи за продажба.
Green Village има 5 шоурума в 4 държави: Мая, Рибейриня (Азорските острови), Виго, Ла Сегиниер (след предварителна уговорка) и Жундиаи. В България Green Village няма шоурум; за подробности можете да попитате по телефон, WhatsApp или имейл.
Накратко
- Българският закон не урежда изрично плаващите жилища.
- „Кораб“ по закона е самоходно или несамоходно плавателно съоръжение, предназначено за плаване.
- Реките, езерата, язовирите и каналите не са вътрешни водни пътища — за тях важи наредба на Министерския съвет.
- Пристаните и лодкостоянките на Черно море и Дунав могат да бъдат и плаващи съоръжения.
- Поискайте писмен отговор за мястото, регистрацията и живеенето преди покупка.
Често задавани въпроси
Плаващата къща кораб ли е?
Законът определя „кораб“ като самоходно или несамоходно плавателно съоръжение, предназначено за плаване (§ 1 от допълнителните разпоредби). Дали трайно акостирала къща, която не плава, попада в определението, законът не казва изрично — попитайте Изпълнителна агенция „Морска администрация“.
Може ли да се постави плаваща къща на язовир или езеро?
Реките, езерата, язовирите и каналите не са вътрешни водни пътища по закона, а придвижването по тях се урежда с наредба на Министерския съвет (чл. 74). За мястото питайте стопанина на водния обект и общината.
Къде да акостирам на Черно море или на Дунав?
В пристан, марина или лодкостоянка — законът ги урежда като стационарни или плаващи съоръжения на брега и/или в акваторията на Черно море или р. Дунав (чл. 111а и 111б). Мястото и правото на живеене се договарят с оператора.
Мога ли да живея постоянно в плаваща къща?
Законът, който прочетохме, не го урежда. Поискайте писмено потвърждение от общината, от Изпълнителна агенция „Морска администрация“ и от стопанина на мястото преди покупката.
Как е в другите европейски държави?
В Нидерландия разрешението за мястото се издава от общината, във Франция VNF издава право на ползване до 10 години, в Германия Службата за водни пътища (WSA) издава разрешение по федералните водни пътища, а Испания забранява живеенето в държавните пристанища. Таблицата в ръководството обобщава седем държави.
Източници и препратки
- Закон за морските пространства, вътрешните водни пътища и пристанищата на Република България (ДВ бр. 12/2000, изм. до ДВ бр. 78/2025) — PDF
- Lei da Água (Lei n.º 58/2005), art. 60.º — PGDL
- Ley 22/1988 de Costas, arts. 25 y 32 — BOE
- Real Decreto Legislativo 2/2011 (Ley de Puertos), art. 72 — BOE
- Établissements flottants (Code des transports, art. L4000-3) — Ministère de la Transition écologique
- VNF — règlement des constructions flottantes en stationnement de longue durée (BO n.º 91, 2025)
- IPLO — Drijvende bouwwerken (Omgevingswet)
- Amsterdam — Verordening op het binnenwater 2010, art. 2.3.1
- De Vlaamse Waterweg — Woonboten
- Bundesmeldegesetz § 20 — gesetze-im-internet.de
- Bundeswasserstraßengesetz § 31 — gesetze-im-internet.de
- British Waterways Act 1995, s. 17 — legislation.gov.uk
- Local Government Finance Act 1988, s. 66 — legislation.gov.uk