Come comprare una casa mobile in Ungheria: guida passo dopo passo

Tipologie di case: unità singola, doppia unità, lodge, tiny house

La maggior parte delle case mobili è costituita da modelli britannici e olandesi larghi circa 3–4 m. Le offerte britanniche indicano le dimensioni in piedi: 35×12 ft corrispondono a circa 10,7 × 3,7 m (circa 39 m²) e 40×13 ft a circa 12,2 × 4 m. Il numero di camere da letto (di solito 2 o 3), la disposizione del bagno e l'altezza interna variano da un modello all'altro; conviene quindi confrontare le case in base alle dimensioni complessive e non solo alla lunghezza.

Una casa a unità singola arriva in un unico blocco. Una doppia unità (twin unit) è composta da due metà unite sul posto e offre un soggiorno e camere da letto più vicini a quelli di una piccola casa. Un lodge è di solito un modello più recente e di fascia più alta, spesso a doppia unità con ampie vetrate, mentre una tiny house è una piccola abitazione sotto i 30 m², adatta come casa per il fine settimana o per gli ospiti.

Unità disponibili ora

Cottage 2 Camere 29,6 m²

18 850 €+ IVA

Delta Santana 2 Camere 24,96 m²

18 950 €+ IVA

Atlas Prelude Super

19 200 €+ IVA

IRM Super Titania 2 Camere 32,00 m²

19 250 €+ IVA

Casa mobile per tutto l'anno o stagionale

Questa è la domanda più importante in ogni offerta. Una casa per tutto l'anno ha pareti, pavimento e tetto coibentati, doppi vetri e riscaldamento, così da poter essere utilizzata anche in inverno. Una casa stagionale, con un isolamento più sottile, si usa dalla primavera all'autunno e in inverno il suo impianto idraulico deve essere svuotato.

Nelle offerte britanniche la normativa di riferimento è d'aiuto: le case vacanza sono costruite secondo la norma europea EN 1647 e le case residenziali (park home) secondo la norma britannica BS 3632, che fissa requisiti più severi, tra l'altro per l'isolamento. Se desidera usare la casa in inverno, chieda informazioni sulla norma costruttiva, sull'isolamento e sul tipo di riscaldamento dell'offerta scelta.

• Pareti, pavimento e tetto coibentati.
• Doppi vetri e porte ben sigillate.
• Riscaldamento, preferibilmente centralizzato, e tubazioni isolate.
• Protezione antigelo per l'impianto idraulico.

Nuova o usata: che cosa controllare nell'offerta

Una casa mobile usata è di solito il modo più accessibile per avere una casa vacanza propria; una nuova permette invece una scelta completa di disposizione interna, finiture e dotazioni. In entrambi i casi conta la singola unità: prima dell'acquisto chieda quindi marca, modello e anno di fabbricazione, oltre alle fotografie dei punti difficili da valutare a distanza.

Ogni casa nel catalogo di Green Village ha una propria scheda con fotografie, dimensioni, numero di camere da letto, dotazioni e prezzo con consegna in Ungheria. In una casa usata, presti attenzione ai seguenti punti.

• Anno di fabbricazione, marca e modello — di solito indicati sulla targhetta del costruttore della casa.
• Telaio: stato della struttura portante ed eventuali segni di corrosione.
• Umidità: pavimento cedevole, macchie vicino alle finestre, negli angoli e sotto il lavello.
• Finestre, porte e tetto: tenuta all'acqua e stato delle guarnizioni.
• Impianto elettrico, impianto idraulico e riscaldamento: che cosa funziona e che cosa è stato sostituito.

Campeggio o terreno proprio: regole e permessi

In un campeggio la casa mobile è la soluzione abituale, ma la legge parte dal kemping, non dalla casa mobile. Il decreto sulle strutture ricettive definisce il kemping come una tipologia di struttura creata esclusivamente per fornire servizi di alloggio, operante su un'area separata e recintata, con piazzole distinte per gli ospiti e i loro veicoli (területegység) o case per vacanze (üdülőház), chiamate insieme lakóegység; deve contare almeno nove lakóegység e offrire servizi quali blocco sanitario, fornitura di energia, WIFI e servizio di reception (239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet 2. § 4. pont). Secondo il regolamento urbanistico nazionale di base, un kemping può essere collocato anche in una zona ricreativa per case vacanza (üdülőházas üdülőterület) (280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 25. § (1) bekezdés).

Nella scheda di classificazione dei campeggi, la mobilház è una tipologia di unità riconosciuta e conteggiata insieme alle case per vacanze; una mobilház confortevole, dotata di bagno, WC e cucina propri, è conteggiata nella stessa riga di caravan e tende a noleggio, e il numero di lakóegység deve coincidere con i dati NTAK e con la licenza d'esercizio (40/2025. (III. 11.) Korm. rendelet 5. melléklet righe 3.5 e 3.9). Quante case mobili possa ospitare un determinato campeggio, quali allacciamenti siano previsti e se la sua unità rientri nella licenza d'esercizio di quel campeggio sono aspetti da verificare con il gestore del campeggio e, prima di ordinare, con il jegyző locale e con l'autorità edilizia (építésügyi hatóság).

Su un terreno proprio la situazione è diversa. La legge ungherese sull'architettura definisce un építmény come qualsiasi opera tecnica fissata al suolo (helyhez kötött), realizzata mediante costruzione o consegnata sul posto come prodotto finito, indipendentemente dalla sua destinazione, struttura, materiale, grado di finitura e dimensione (2023. évi C. törvény, Méptv., 16. § 34. pont); un épület è un építmény che racchiude con le proprie strutture uno spazio coperto (Méptv. 16. § 42. pont). Il criterio decisivo è quindi il fissaggio al suolo. Se la sua casa mobile, su quel terreno e con quel tipo di installazione, costituisca un építmény va chiarito prima di ordinare con l'autorità edilizia competente.

Se l'unità si configura come nuovo edificio, è necessario un permesso di costruire (építési engedély) quando supera 35 m² di superficie utile totale o 4,5 m di altezza di colmo, oppure 3,5 m di altezza di gronda per gli edifici a tetto piano, ad eccezione degli edifici soggetti a comunicazione semplificata (281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 17. § a) pont); la comunicazione semplificata (egyszerű bejelentés) è sufficiente per un nuovo edificio residenziale fino a 300 m² di superficie utile totale che contenga esclusivamente la funzione abitativa e i relativi locali di servizio, salvo eccezioni nei siti sottoposti a tutela monumentale (281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 16. § (1) bekezdés a) pont). Per sapere quale procedura si applichi a un'unità più piccola, chieda al jegyző o all'autorità edilizia.

Conta anche la classificazione urbanistica del terreno. In una zona destinata all'edificazione (beépítésre szánt) un edificio può essere collocato solo su un lotto edificabile (építési telek) (Méptv. 76. § (6) bekezdés). Su terreno agricolo (zona kertes, agricola generale o di gestione del paesaggio), salvo disposizioni più restrittive del regolamento locale, non è possibile collocare alcun edificio su un lotto inferiore a 720 m² (280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 34. § (6) bekezdés a) pont); in una zona agricola generale può essere collocato un unico edificio residenziale solo se il regolamento edilizio locale lo consente espressamente e se sono soddisfatte congiuntamente tutte le condizioni previste, tra cui un terreno di oltre due ettari, una superficie lorda di pavimento di massimo 150 m² e un'unica unità abitativa (34. § (9) bekezdés); in una zona agricola di gestione del paesaggio non è ammessa la destinazione residenziale e il regolamento locale può vietare l'edificazione (34. § (10) bekezdés). L'applicazione di queste regole al suo terreno e alla sua unità dipende dal regolamento edilizio locale (HÉSZ): chieda al jegyző prima di ordinare.

Per i servizi di alloggio vale un'ulteriore regola: salvo disposizioni più restrittive del regolamento edilizio locale, su un terreno diverso da un'area kemping è possibile collocare una roulotte, un camper, una casa mobile su ruote (kerékkel rendelkező mobilház) o una tenda in modo che ciascuna unità occupi al massimo 40 m² e che, oltre alla superficie edificabile consentita sul lotto e fermi restando i minimi di superficie verde, l'area occupata non superi il 35 per cento della superficie libera residua (280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 60. § (11) bekezdés). Il decreto utilizza il termine "kerékkel rendelkező mobilház"; per sapere se la sua unità rientri in questa categoria, chieda al jegyző.

Non posizioni la casa senza permesso. Qualora una costruzione sia stata realizzata illecitamente, l'autorità edilizia rilascia un permesso di mantenimento in sanatoria (fennmaradási engedély) su richiesta del costruttore o del proprietario, se sono rispettate le condizioni tecniche e non viene leso alcun interesse di tutela monumentale (Méptv. 177. § (1) bekezdés); contestualmente applica una sanzione pecuniaria edilizia (építésügyi bírság), stabilita con decreto governativo, che viene revocata se il costruttore demolisce l'opera o elimina l'irregolarità entro il termine di pagamento (Méptv. 177. § (4) bekezdés). Se la domanda di permesso di mantenimento è incompleta e la carenza non viene sanata entro il termine fissato, l'autorità la respinge e ordina la demolizione della costruzione illecita (281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 43. § (4) bekezdés).

• Prima dell'acquisto: verificare la classificazione del terreno e il regolamento edilizio locale (HÉSZ).
• In un kemping: chiedere al gestore del campeggio; il numero di lakóegység deve coincidere con i dati NTAK e con la licenza d'esercizio.
• Su un terreno proprio: confermare con il jegyző o con l'autorità edilizia se l'unità costituisca un építmény e quale procedura si applichi.
• Posizionamento senza permesso: permesso di mantenimento, sanzione edilizia o demolizione (Méptv. 177. §).

Quanto costa una casa mobile con consegna in Ungheria

I prezzi a catalogo con consegna in Ungheria partono da 8569 €. Il prezzo dipende dall'anno di fabbricazione, dalle dimensioni, dal numero di camere da letto, dallo standard (per tutto l'anno o stagionale) e dalle condizioni della casa. Il trasporto e l'installazione sono inclusi nel prezzo, mentre l'ÁFA viene addebitata separatamente all'aliquota generale del 27 % (2007. évi CXXVII. törvény, Áfa tv., 82. § (1) bekezdés). Se acquista come azienda, indichi la sua partita IVA comunitaria: confermiamo il regime applicabile nel preventivo scritto.

Nel budget occorre includere anche i costi a suo carico: il terreno o la piazzola in campeggio, la preparazione del basamento, gli allacciamenti di acqua ed elettricità, gli scarichi, la documentazione e i permessi. I tributi locali sono trattati nella sezione successiva.

Tributi locali: che cosa aspettarsi

Ai sensi della legge sui tributi locali, l'imposta sui fabbricati (építményadó) si applica agli edifici e alle porzioni di edificio destinati a uso abitativo o non abitativo nel territorio del comune (1990. évi C. törvény, Htv., 11. § (1) bekezdés); per épület la legge intende un építmény ai sensi della legge sull'architettura che forma uno spazio separato artificialmente e garantisce le condizioni per un soggiorno o un utilizzo permanente o periodico (Htv. 52. § 5. pont). Prima di ordinare, verifichi nel regolamento sui tributi locali del comune se la sua casa mobile costituisca un oggetto imponibile e quale aliquota applichi il comune.

Per una costruzione realizzata o utilizzata senza permesso, l'obbligo relativo all'imposta sui fabbricati decorre dal primo giorno dell'anno successivo a quello del primo utilizzo effettivo (Htv. 14. § (1) bekezdés). La tabella seguente riporta esclusivamente i massimali fissati dalla legge.

Trasporto e installazione

Il trasporto verso l'Ungheria è organizzato da Mobile Home Logistic, la divisione logistica di Green Village. È incluso nel prezzo con consegna indicato per ogni casa, e l'abitazione è assicurata al 100 % del suo valore dal ritiro fino all'installazione. L'installazione è sempre inclusa: la casa viene posizionata, livellata e collegata agli allacciamenti predisposti.

La preparazione del sito è a suo carico: un basamento piano e portante — ghiaia compattata, blocchi di cemento o platea, a seconda di ciò che il sito consente —, gli allacciamenti portati fino al punto di installazione e un accesso adeguato a una casa larga 3–4 m, vale a dire un ingresso ampio e privo di rami o cavi bassi. Prima della consegna verifichiamo insieme a Lei l'accesso e la posizione di installazione.

Dove vedere le case e come ordinare

Green Village è attiva dal 2023, vende più di 200 case all'anno e ha una valutazione su Google di 4,7 sulla base di 391 recensioni. Dispone di 5 showroom in 4 Paesi: Maia vicino a Porto, Ribeirinha (Azzorre), Vigo, La Séguinière (Francia, su appuntamento) e Jundiaí (Brasile). Non abbiamo uno showroom in Ungheria: il contatto avviene a distanza — telefono, WhatsApp, e-mail — e ogni casa a catalogo è corredata da fotografie, dimensioni e dotazioni.

Per ogni casa e per ogni consegna riceve un preventivo scritto. Ci scriva indicando il link della casa scelta e la località del sito; per le domande più comuni consulti le FAQ e, per le case mobili in Ungheria in generale, la pagina dedicata alle case mobili in Ungheria.

Come comprare una casa mobile in Ungheria

1. Scegliere la casa. Definisca il budget, il numero di camere da letto e lo standard: per tutto l'anno o stagionale. Nel catalogo vede, per ogni casa, il prezzo con consegna in Ungheria.
2. Verificare il sito. Per un kemping: concordi la piazzola con il gestore del campeggio. Per un terreno proprio: verifichi la classificazione del terreno, il regolamento edilizio locale e la procedura con il jegyző o con l'autorità edilizia, oltre al regolamento sui tributi locali con il comune.
3. Richiedere un preventivo scritto. Invii il link della casa e indichi la località; confermiamo per iscritto il prezzo con consegna e il trattamento dell'ÁFA.
4. Preparare il sito. Predisponga un basamento piano e portante, gli allacciamenti, gli scarichi e un accesso adeguato a una casa larga 3–4 m.
5. Consegna e installazione. Mobile Home Logistic trasporta la casa assicurata al 100 % del suo valore; sul posto la casa viene posizionata, livellata e collegata agli allacciamenti predisposti.

In sintesi

• Una casa mobile è una casa finita (static caravan): un'unità singola arriva in un unico blocco, una doppia unità in due metà.
• Una casa per tutto l'anno è dotata di isolamento, doppi vetri e riscaldamento; una casa stagionale si usa dalla primavera all'autunno.
• In un kemping la legge parla di piazzole per gli ospiti (területegység) e case per vacanze (üdülőház), insieme lakóegység; nella classificazione la mobilház è una tipologia di unità riconosciuta (239/2009. e 40/2025. Korm. rendelet).
• Su un terreno proprio, la nozione di építmény nella Méptv. si basa sul fissaggio al suolo; la qualificazione dell'unità e la procedura applicabile vanno confermate prima di ordinare con il jegyző o con l'autorità edilizia.
• Prezzo con consegna in Ungheria a partire da 8569 €; trasporto e installazione inclusi nel prezzo, ÁFA del 27 % addebitata separatamente.
• A carico dell'acquirente: terreno o piazzola in campeggio, basamento, allacciamenti, scarichi, documentazione, permessi e tributi locali.

Domande frequenti

Fonti e riferimenti

1. Méptv. — 2023. évi C. törvény a magyar építészetről (Nemzeti Jogszabálytár)
2. 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) — Nemzeti Jogszabálytár
3. 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről — Nemzeti Jogszabálytár
4. 239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről — Nemzeti Jogszabálytár
5. 40/2025. (III. 11.) Korm. rendelet a szálláshely-minősítési eljárásról és a minősítés követelményrendszereiről — Jogtár
6. Áfa tv. — 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról (Nemzeti Jogszabálytár)
7. Htv. — 1990. évi C. törvény a helyi adókról (Nemzeti Jogszabálytár)

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