Μπορώ να βάλω τροχόσπιτο ή κινητό σπίτι σε αγροτεμάχιο;

Από Matheus Agueda · 24 Οκτωβρίου 2026

Η σύντομη απάντηση

Δεν υπάρχει ένα απλό ναι ή όχι: ο Κώδικας Χωροταξίας - Πολεοδομίας δεν λέει αν ένα τροχόσπιτο ή κινητό σπίτι είναι κτίριο. Ο Κώδικας (ν. 5306/2026, ΦΕΚ Α΄ 88/08.06.2026) δεν ταξινομεί το τροχόσπιτο ούτε το κινητό σπίτι ως κτίριο, ως προσωρινή ή ως λυόμενη κατασκευή· το τροχόσπιτο αναφέρεται μία μόνο φορά, σε κατάλογο χρήσεων γης για χώρους στάθμευσης (άρθρο 284). Αρμόδιες για τις οικοδομικές άδειες είναι οι υπηρεσίες δόμησης των δήμων (ΥΔΟΜ), εκτός αν ορίζεται διαφορετικά από ειδικές διατάξεις (άρθρο 317 παρ. 1), και σε αυτές απευθύνεστε πριν αγοράσετε το αγροτεμάχιο ή το σπίτι. Σε αυτό το άρθρο δεν προσθέτουμε κανόνα που δεν περιέχεται στον Κώδικα. Το κείμενο βασίζεται στο ΦΕΚ Α΄ 88/08.06.2026· δεν ελέγξαμε μεταγενέστερες τροποποιήσεις, γι’ αυτό επιβεβαιώστε με την ΥΔΟΜ ποιο κείμενο ισχύει.

Οι κανόνες με λίγα λόγια:

• Κτίριο: η κατασκευή που «προορίζεται για προσωρινή ή μόνιμη παραμονή του χρήστη» (άρθρο 197 περ. 42). Για οποιαδήποτε εργασία δόμησης που δεν είναι μικρής κλίμακας, ιδίως ανέγερση κτιρίων, απαιτείται οικοδομική άδεια (άρθρο 315 παρ. 1).
• Προσωρινή κατασκευή: αποτελείται εξ ολοκλήρου από ξηρή δόμηση, εδράζεται σε ελαφριά βάση ή σημειακή θεμελίωση και «τοποθετείται και απομακρύνεται σε λυόμενα μέρη» (άρθρο 197 περ. 74). Στο άρθρο 218 (ιδιωτικοί χώροι παραχωρημένοι σε δημόσια κοινή χρήση και δημόσιοι κοινόχρηστοι χώροι) απαιτείται έγκριση από τον αρμόδιο φορέα, και το χρονικό διάστημα αδειοδότησης ορίζεται με υπουργική απόφαση (παρ. 1 και 2).
• Λυόμενη κατασκευή: συναρμολογούμενα στοιχεία, πιστοποιημένα από αρμόδιο φορέα, σε σταθερή βάση (άρθρο 197 περ. 45).
• Εκτός σχεδίου: πρόκειται για «περιοχές που κατ’ αρχήν δεν προορίζονται για δόμηση» (άρθρο 250 παρ. 1), με γενικό όρο ελάχιστου γηπέδου και προσώπου σε δρόμο, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά από ειδικές διατάξεις (άρθρο 251 παρ. 1).
• Αγροτική γη: επιτρέπεται κατοικία για την εξυπηρέτηση της αγροτικής χρήσης (άρθρο 297 περ. α), ενώ στη γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας δεν επιτρέπονται άλλες χρήσεις πλην της αγροτικής, εκτός αν προβλέπονται από ειδική διάταξη νόμου και είναι σύμφωνες με τον χωροταξικό σχεδιασμό (άρθρο 297, εδάφιο μετά την περ. η).
• Αυθαίρετο: κάθε κατασκευή χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια είναι αυθαίρετη (άρθρο 366 παρ. 1 περ. α).

Ο νόμος μιλά για κτίριο, προσωρινή κατασκευή και λυόμενη κατασκευή, και δεν λέει σε ποια από αυτές ανήκει ένα τροχόσπιτο ή κινητό σπίτι. Ο πίνακας συγκρίνει τις περιπτώσεις που καλύπτει ο Κώδικας.

Διαθέσιμα τώρα

Atlas Panache 2 υπνοδωμάτια 37,00 m²

18 050 €+ ΦΠΑ

Muller Batavier 2 υπνοδωμάτια 31,95 m²

19 200 €+ ΦΠΑ

Willerby Salisbury 2 υπνοδωμάτια 37,00 m²

23 100 €+ ΦΠΑ

Atlas Oasis 3 υπνοδωμάτια 41,07 m²

30 600 €+ ΦΠΑ

→ Δείτε όλο τον κατάλογο

Τροχόσπιτο ή κινητό σπίτι σε αγροτεμάχιο: οι περιπτώσεις

Τι λέει ο νόμος: κτίριο, προσωρινή και λυόμενη κατασκευή

Οι ορισμοί βρίσκονται στο άρθρο 197 του Κώδικα. Το κτίριο είναι η κατασκευή που «προορίζεται για προσωρινή ή μόνιμη παραμονή του χρήστη» (περ. 42). Η προσωρινή κατασκευή «αποτελείται εξ ολοκλήρου από ξηρή δόμηση», εδράζεται «σε ελαφρά βάση ή με σημειακή θεμελίωση επί του εδάφους» και «τοποθετείται και απομακρύνεται σε λυόμενα μέρη» (περ. 74)· το δεύτερο εδάφιο της ίδιας περίπτωσης προσθέτει: «Τοποθετείται για συγκεκριμένο σκοπό και διάρκεια σε οικοδομήσιμο ή μη χώρο.» Η λυόμενη κατασκευή αποτελείται από «συναρμολογούμενα και αποσυναρμολογούμενα δομικά στοιχεία πιστοποιημένα από αρμόδιο φορέα» που τοποθετούνται «σε σταθερή βάση» (περ. 45).

Δύο παρατηρήσεις. Πρώτον, κανένας από αυτούς τους ορισμούς δεν αναφέρει τροχόσπιτο ή κινητό σπίτι. Η μοναδική αναφορά στα τροχόσπιτα που βρήκαμε στον Κώδικα είναι στο άρθρο 284 (κατηγορία χρήσης 26.8): «Χώροι στάθμευσης τουριστικών λεωφορείων (πούλμαν), φορτηγών και τροχόσπιτων.» Δεύτερον, οι ορισμοί δεν αναφέρουν τροχούς.

Τροχοί ή θεμέλια: ποιος κρίνει

Επειδή ο Κώδικας δεν λέει αν ένα τροχόσπιτο ή κινητό σπίτι είναι κτίριο, προσωρινή ή λυόμενη κατασκευή, ο Κώδικας δεν δίνει έτοιμη απάντηση για το δικό σας σπίτι. Αρμόδιοι για οικοδομικές άδειες και άλλες πράξεις για εργασίες δόμησης είναι «οι υπηρεσίες δόμησης των δήμων, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά από ειδικές διατάξεις» (άρθρο 317 παρ. 1). Η ΥΔΟΜ του δήμου όπου βρίσκεται το αγροτεμάχιο είναι λοιπόν ο φορέας που ρωτάτε και από τον οποίο ζητάτε γραπτή απάντηση, για το συγκεκριμένο μοντέλο και το συγκεκριμένο γήπεδο.

Το πρακτικό πλεονέκτημα ενός σπιτιού σε σασί είναι ότι μπορεί να μετακινηθεί αν η υπηρεσία απαντήσει αρνητικά.

Προσωρινή κατασκευή: τι προβλέπει το άρθρο 218

Το άρθρο 218 ρυθμίζει τις προσωρινές κατασκευές. Η παρ. 1 αναφέρει ότι η προσωρινή κατασκευή τοποθετείται σε «ιδιωτικούς χώρους παραχωρημένους σε δημόσια κοινή χρήση» (και σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους) και ότι για αυτές «απαιτείται έγκριση τοποθέτησης και λειτουργίας από τον αρμόδιο κατά περίπτωση φορέα». Η παρ. 2 αναθέτει σε απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας να ορίσει «το χρονικό διάστημα αδειοδότησης ανά είδος και επιφάνεια προσωρινής κατασκευής» και προβλέπει ότι η θεμελίωση γίνεται, μεταξύ άλλων, «επί μεμονωμένων προκατασκευασμένων πεδίλων σκυροδέματος, επιφάνειας μικρότερης ή ίσης του ενός (1) τ.μ.».

Το άρθρο 218 δεν ορίζει αριθμό ημερών: το χρονικό διάστημα αδειοδότησης ορίζεται με την παραπάνω υπουργική απόφαση, την οποία δεν εντοπίσαμε. Το άρθρο 218 δεν ρυθμίζει ρητά την περίπτωση μιας προσωρινής μονάδας σε συνηθισμένο ιδιωτικό γήπεδο. Γι’ αυτό μην υποθέσετε ότι υπάρχει περίοδος χωρίς άδεια: ζητήστε από την ΥΔΟΜ γραπτά ποια έγκριση απαιτείται και για πόσο.

Μόνιμη κατοικία: οικοδομική άδεια και όροι δόμησης

«Οικοδομική άδεια απαιτείται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης» που δεν εμπίπτει στις εργασίες μικρής κλίμακας, και αφορά ιδίως «ανέγερση, προσθήκη και επισκευή κτιρίων» (άρθρο 315 παρ. 1). Αν η ΥΔΟΜ αντιμετωπίσει το σπίτι σας ως κτίριο, δηλαδή ως κατασκευή που προορίζεται για παραμονή του χρήστη, σχετικό είναι το άρθρο 315 παρ. 1.

Για τα γήπεδα εκτός σχεδίου ο Κώδικας ορίζει ως γενικό κανόνα «Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μ.», αλλά μόνο «εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά για κάθε περιοχή από ειδικές διατάξεις» (άρθρο 251 παρ. 1). Η παρ. 1 περ. β προβλέπει διαφορετικά μεγέθη προσώπου για γήπεδα σε ορισμένες κατηγορίες δρόμων. Η κατοικία (άρθρο 256), τα γεωργικά κτίρια (άρθρο 252) και οι τουριστικές εγκαταστάσεις (άρθρο 263) έχουν δικούς τους όρους.

Το άρθρο 250 αφορά τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός περιοχών όπου «εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου» (Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ) έχουν ορίσει χρήσεις γης και όρους δόμησης. Η παρ. 2 αφορά τα γήπεδα εκτός σχεδίου που βρίσκονται μέσα σε τέτοιες περιοχές. Αν το αγροτεμάχιό σας καλύπτεται από ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ ή ΖΟΕ, οι χρήσεις γης και οι όροι δόμησης καθορίζονται από εκείνο το εργαλείο και διαφέρουν ανά περιοχή· ρωτήστε την ΥΔΟΜ ποιοι ισχύουν.

Αγροτική γη: τι επιτρέπεται

Το άρθρο 297 απαριθμεί τις ειδικές χρήσεις σε περιοχές αγροτικής χρήσης και πρώτη αναφέρει: «Κατοικία για την εξυπηρέτηση της αγροτικής χρήσης.» (περ. α). Το εδάφιο μετά την περ. η) του ίδιου άρθρου προβλέπει: «Σε γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας δεν επιτρέπονται άλλες χρήσεις πλην της αγροτικής» (εκτός αν προβλέπεται από ειδικό νόμο, σύμφωνα με τον χωροταξικό σχεδιασμό). Δεν ελέγξαμε εδώ αν το δικό σας γήπεδο χαρακτηρίζεται γη υψηλής παραγωγικότητας· ρωτήστε την ΥΔΟΜ.

Δεν παραθέτουμε εδώ ενιαία διαδικασία αλλαγής χρήσης αγροτικής γης. Το τι επιτρέπεται στο δικό σας αγροτεμάχιο προκύπτει από τη ζώνη, από τους όρους δόμησης εκτός σχεδίου και από τους ειδικούς κανόνες της περιοχής. Ζητήστε από την ΥΔΟΜ γραπτά τη χρήση γης του γηπέδου και αν επιτρέπεται εκεί το σπίτι που σκέφτεστε, για τον συγκεκριμένο σκοπό.

Κάμπινγκ και τουριστικές εγκαταστάσεις

Για κτίρια οργανωμένης κατασκήνωσης (κάμπινγκ) «με οικίσκους ή χωρίς οικίσκους» το άρθρο 263 παρ. 5 ορίζει ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου «οκτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ.», μέγιστο ποσοστό κάλυψης «δέκα τοις εκατό (10%) της επιφάνειας του γηπέδου» και μέγιστο ύψος κτιρίου «τέσσερα κόμμα πενήντα (4,50) μ. με έναν (1) επιτρεπόμενο όροφο». Η παρ. 6 απαιτεί τα κτίρια των τουριστικών εγκαταστάσεων να απέχουν «πενήντα (50) μ. τουλάχιστον από τη γραμμή αιγιαλού».

Αυτοί είναι όροι δόμησης για κτίρια κάμπινγκ. Ο Κώδικας δεν λέει πώς αντιμετωπίζεται ένα τροχόσπιτο ή κινητό σπίτι μέσα σε οργανωμένο κάμπινγκ· κανόνα για μονάδες εντός κάμπινγκ δεν βρήκαμε στον Κώδικα. Ρωτήστε τον διαχειριστή του κάμπινγκ και την αρμόδια υπηρεσία.

Τι κινδυνεύετε χωρίς άδεια

Αυθαίρετη κατασκευή είναι κάθε κατασκευή που εκτελείται «χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων», καθώς και κάθε κατασκευή με άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε (άρθρο 366 παρ. 1 περ. α). Οι αυθαίρετες κατασκευές που διαπιστώνονται από τα μικτά κλιμάκια ελέγχου και δεν έχουν νομίμως υπαχθεί σε διατάξεις περί αναστολής επιβολής κυρώσεων «κατεδαφίζονται υπό την επιφύλαξη των περιπτώσεων που εκδίδεται άδεια νομιμοποίησης» (άρθρο 380 παρ. 1).

Για τις πρόχειρες ή προσωρινές και τις λυόμενες κατασκευές (άρθρο 197 περ. 75, 74 και 45) η διαδικασία οικειοθελούς κατεδάφισης ή απομάκρυνσης με μειωμένο πρόστιμο «εφαρμόζεται άπαξ στο ίδιο ακίνητο» (άρθρο 380 παρ. 2 περ. α)· σε επανάληψη εφαρμόζονται τα κανονικά πρόστιμα. Το άρθρο 369 καταργεί «κάθε διάταξη που επιτρέπει την κατ’ εξαίρεση σύνδεση αυθαίρετων κτισμάτων με δίκτυα». Ποσά προστίμων δεν αναφέρουμε σε αυτό το κείμενο.

Ποιος αποφασίζει και τι να ρωτήσετε πριν αγοράσετε

Για οικοδομικές άδειες και πράξεις εργασιών δόμησης αρμόδιες είναι οι ΥΔΟΜ των δήμων (άρθρο 317 παρ. 1). Όταν αυθαίρετη κατασκευή εντοπίζεται επ’ αυτοφώρω κατά την ανέγερσή της και, μετά την προθεσμία που δίνεται στον ιδιοκτήτη, δεν αποδεικνύεται η νομιμότητά της, πρωτόκολλο κατεδάφισης «εκδίδεται από τον προϊστάμενο της Γενικής Διεύθυνσης Σώματος Επιθεωρητών και Ελεγκτών, μέσα σε προθεσμία τριών (3) εργάσιμων ημερών» (άρθρο 424 παρ. 1).

Πριν αγοράσετε το αγροτεμάχιο, ρωτήστε γραπτά την ΥΔΟΜ και φυλάξτε την απάντηση:

1. Χρήση γης: σε ποια περιοχή ανήκει το γήπεδο και αν καλύπτεται από ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ ή ΖΟΕ.
2. Αγροτική γη: αν το γήπεδο χαρακτηρίζεται γη υψηλής παραγωγικότητας.
3. Όροι δόμησης: ποιοι όροι ισχύουν στο γήπεδο εκτός σχεδίου (άρθρα 250 και 251).
4. Κατηγορία του σπιτιού: πώς αντιμετωπίζει η υπηρεσία το συγκεκριμένο τροχόσπιτο ή κινητό σπίτι: ως κτίριο, προσωρινή ή λυόμενη κατασκευή.
5. Άδεια ή έγκριση: τι ακριβώς απαιτείται και για πόσο διάστημα.
6. Πρόσβαση: αν φτάνει στο γήπεδο το όχημα που μεταφέρει το σπίτι.

Το κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αντικαθιστά τη γνώμη μηχανικού ή δικηγόρου ούτε την απάντηση της ΥΔΟΜ.

Ποια μονάδα να επιλέξετε για αγροτεμάχιο

Αν σκέφτεστε τροχόσπιτο ή κινητό σπίτι για αγροτεμάχιο, μια μονάδα σε σασί κρατά ανοιχτή τη δυνατότητα μετακίνησης αν η υπηρεσία απαντήσει αρνητικά. Η Green Village Mobile Homes πουλά καινούργια και μεταχειρισμένα κινητά σπίτια, tiny houses, αρθρωτά σπίτια και σπίτια από κοντέινερ, με παράδοση στην Ελλάδα.

Η Green Village πουλά σπίτια που υπάρχουν ήδη, σε απόθεμα, το καθένα με δική του σελίδα, φωτογραφίες και την τιμή παράδοσης για τον προορισμό που επιλέγετε, ενώ ο ΦΠΑ χρεώνεται επιπλέον. Κάθε σελίδα δείχνει την τιμή παράδοσης για 18 προορισμούς· για οποιαδήποτε άλλη χώρα η Green Village στέλνει προσφορά. Τη μεταφορά την οργανώνει η Mobile Home Logistic, περιλαμβάνεται στην τιμή και είναι ασφαλισμένη στο 100% της αξίας του σπιτιού. Κάθε σελίδα αναφέρει την εγγύηση που ισχύει για τη συγκεκριμένη μονάδα. Η Green Village έχει 5 καταστήματα σε 4 χώρες, με κύριο κατάστημα τη Μάια (Πορτογαλία).

Τις τιμές με παράδοση στην Ελλάδα θα βρείτε στη σελίδα κινητά σπίτια με παράδοση στην Ελλάδα, και για την παράδοση στο δικό σας αγροτεμάχιο μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας. Αν συγκρίνετε προσφορές, δείτε και το άρθρο πού να αγοράσετε τροχόσπιτο.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να βάλω τροχόσπιτο ή κινητό σπίτι σε αγροτεμάχιο; Ο Κώδικας δεν απαντά ρητά, γιατί δεν ταξινομεί το τροχόσπιτο ως κτίριο, προσωρινή ή λυόμενη κατασκευή (άρθρο 197 περ. 42, 74, 45). Αρμόδια είναι η ΥΔΟΜ του δήμου (άρθρο 317 παρ. 1), και στην αγροτική γη ισχύουν οι περιορισμοί του άρθρου 297.

Τι άδεια χρειάζεται ένα κινητό σπίτι; Αν θεωρηθεί κτίριο, για την ανέγερση κτιρίων απαιτείται οικοδομική άδεια, εκτός αν η εργασία είναι μικρής κλίμακας (άρθρο 315 παρ. 1). Στις προσωρινές κατασκευές που ρυθμίζει το άρθρο 218 απαιτείται έγκριση τοποθέτησης και λειτουργίας από τον αρμόδιο φορέα (παρ. 1). Ποια από τις δύο ισχύει για το δικό σας σπίτι, δεν το ορίζει ο Κώδικας.

Το τροχόσπιτο είναι κτίριο; Ο Κώδικας δεν το λέει. Κτίριο είναι η κατασκευή που «προορίζεται για προσωρινή ή μόνιμη παραμονή του χρήστη» (άρθρο 197 περ. 42), και ο ορισμός δεν αναφέρει τροχούς ούτε τροχόσπιτα. Ζητήστε γραπτή απάντηση από την ΥΔΟΜ.

Πόσο καιρό μπορεί να μείνει μια προσωρινή κατασκευή; Το άρθρο 218 δεν αναφέρει αριθμό ημερών: το χρονικό διάστημα αδειοδότησης ανά είδος και επιφάνεια ορίζεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (άρθρο 218 παρ. 2).

Μπορώ να ζήσω μόνιμα σε τροχόσπιτο σε αγροτική γη; Ο Κώδικας δεν το ρυθμίζει ρητά για τροχόσπιτα. Στην αγροτική χρήση επιτρέπεται κατοικία για την εξυπηρέτηση της αγροτικής χρήσης (άρθρο 297 περ. α), και στη γη υψηλής παραγωγικότητας δεν επιτρέπονται άλλες χρήσεις πλην της αγροτικής, εκτός αν προβλέπονται από ειδική διάταξη νόμου και είναι σύμφωνες με τον χωροταξικό σχεδιασμό (άρθρο 297, εδάφιο μετά την περ. η).

Τι γίνεται αν το βάλω χωρίς άδεια; Αν απαιτείται άδεια και λείπει, η κατασκευή είναι αυθαίρετη (άρθρο 366 παρ. 1 περ. α)· όσες διαπιστώνονται από τα μικτά κλιμάκια ελέγχου κατεδαφίζονται, με επιφύλαξη των περιπτώσεων που εκδίδεται άδεια νομιμοποίησης (άρθρο 380 παρ. 1).

Πόσο κοστίζει ένα κινητό σπίτι για αγροτεμάχιο; Στον κατάλογο της Green Village τα tiny houses ξεκινούν από 9.707 €, τα μεταχειρισμένα κινητά σπίτια από 14.100 € και τα καινούργια από 20.150 €, με μεταφορά που οργανώνει η Mobile Home Logistic και περιλαμβάνεται στην τιμή.

Πηγές

• Κώδικας Χωροταξίας - Πολεοδομίας (ν. 5306/2026, ΦΕΚ Α΄ 88/08.06.2026), άρθρα 197, 218, 250–252, 256, 263, 284, 297, 315, 317, 366, 369, 380, 424