Tiny house в България: цени, правила и модели на склад

Автор: Matheus Agueda · 24 октомври 2026 г.

Tiny house в България: най-важното

Ако търсите tiny house (тайни хаус, малка къща или мобилна къща на колела) в България, има два отделни въпроса: колко струва самата къща и къде и при какви условия общината позволява да я ползвате. В склада на Green Village tiny house започват от 9 717 € с доставка до България, като ДДС се начислява отделно; парцелът, подготовката му и разрешенията не са в цената. Законът работи с две понятия, строеж и преместваем обект; за разрешението за преместваеми обекти по чл. 56, ал. 1, т. 1 и 2 ЗУТ условията и редът се определят с наредба на общинския съвет, чийто текст не е в закона и може да се различава от община до община.

• Колко струва? Цени от 9 717 € с доставка до България, ДДС отделно; точната цена е на страницата на всяка единица.
• Законно ли е? Зависи от квалификацията: строеж или преместваем обект (ЗУТ, ДР § 5, т. 38 и т. 80). Строежи могат да се извършват само ако са разрешени (чл. 148, ал. 1). Питайте общината писмено.
• На колела? Определението на преместваем обект не говори за колела, а за обект, който може да бъде преместван след отделянето му от повърхността и от мрежите на техническата инфраструктура (ДР § 5, т. 80). Дали вашата единица отговаря на това определение, решава общината.
• Къде да купя? Сравнението на търговците е в отделна статия, а Green Village продава налични къщи през каталога и шоурумите.

Правните текстове са от консолидираните копии на Министерството на регионалното развитие и благоустройството, проверени на 24 октомври 2026 г. Статията дава обща информация и не замества становището на общината.

Налични сега

PC Homes Къща Vela 1 спалня 21,2 m²

17 574 €+ ДДС

PC Homes Къща Vela 1 спалня 23,4 m²

18 855 €+ ДДС

Super Mercure 2 спални 29,60 m² 2004

19 000 €+ ДДС

Алуминиева мобилна къща 2 спални 28,52 m²

31 518 €+ ДДС

→ Вижте целия каталог

Какво е tiny house?

Tiny house е малка къща за живеене или за друго ползване: на колела или на шаси, така че да може да се премества, или върху основа. Използва се като основно или сезонно жилище, като къща за гости, като офис или студио в двора и като почивна къща. В каталога на Green Village под tiny house влизат компактни мобилни къщи, малки къщи на шаси, капсули, куполи и малки къщи от контейнер; всяка е със собствена страница, снимки и цена.

Думата „tiny house“ няма определение в прочетените закони. Законът работи с други понятия („строеж“ и „преместваем обект“), затова за правилата е важно какво представлява конкретната единица, а не как се нарича.

Предимства и недостатъци

Предимства

• Малка площ, която е по-лесна за поддръжка и отопление.
• При единица на шаси остава възможност да я преместите, ако промените мястото.
• Купувате готова къща със собствена страница, снимки и цена, а не проект.

Недостатъци

• Малко пространство за семейство, за гости и за вещи.
• Мястото зависи от плана на общината и от квалификацията на обекта, а не от желанието ви.
• Разрешението не е гарантирано: решава общината.
• Парцелът, подготовката му и таксите са отделни разходи, които цената на къщата не покрива.

Колко струва tiny house в България?

Цената на Green Village е цената на къщата с доставка до България; ДДС се начислява отделно. Транспортът се организира от Mobile Home Logistic, включен е в цената и е застрахован за 100 % от стойността на къщата. Цените по-долу са от склада в момента.

Цена по вид

Цена по брой спални

Коя tiny house се побира в бюджета ви?

Таблицата показва tiny house до всеки бюджет, с доставка до България, ДДС отделно.

Всички налични единици са в каталога на tiny house. Цената зависи от материалите и изолацията, площта, оборудването, производителя, довършителните работи и от това дали единицата е нова или употребявана.

Какво не включва цената

• парцелът, на който ще ползвате къщата (покупка или наем);
• подготовката на парцела;
• разрешенията и таксите, които налага компетентният орган (общината и, за земеделска земя, комисията към областната дирекция „Земеделие“).

Законно ли е tiny house в България?

В прочетените закони няма правило за tiny house по име. В Закона за устройство на територията (ЗУТ) работят две определения: строеж и преместваем обект.

Строеж. „Строежи“ са, по думите на закона, „надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки“ и други обекти (ДР § 5, т. 38). За тях важи правилото: „Строежи могат да се извършват само ако са разрешени съгласно този закон.“ (чл. 148, ал. 1). Разрешението за строеж издава главният архитект на общината: „Разрешение за строеж се издава от главния архитект на общината.“ (чл. 148, ал. 2). Сграда, предназначена за постоянно обитаване, е „жилищна сграда“ (ДР § 5, т. 29), а ниските жилищни и смесени сгради и вилните сгради са строежи от пета категория (чл. 137, ал. 1, т. 5, б. а).

Преместваем обект. Това е обект, който „няма характеристиките на строеж“ и след отделянето му от повърхността и от мрежите на техническата инфраструктура може „да бъде преместван в пространството“ (ДР § 5, т. 80). Същото определение допуска той да се закрепва временно върху терена чрез конструктивен елемент, който е част от обекта и „не може да служи за основа за изграждане на строеж“ (ДР § 5, т. 80).

Разрешение по чл. 56 ЗУТ. Чл. 56, ал. 1 ЗУТ изброява четири вида преместваеми обекти: увеселителни; за административни, търговски и други обслужващи дейности; за временно обитаване при бедствия; и за отбраната и сигурността. Tiny house за живеене не е назована по име в този списък. За първите два вида се издава разрешение въз основа на схема и проектна документация, одобрени от главния архитект на общината (чл. 56, ал. 2), а условията и редът „се определят с наредба на общинския съвет“ (чл. 56, ал. 2). Този текст не е в закона и може да се различава от община до община: поискайте действащата наредба писмено.

Подробният устройствен план. Конкретното предназначение на поземлените имоти се определя с подробния устройствен план (чл. 8), а „Предвижданията на подробните планове са задължителни за инвестиционното проектиране.“ (чл. 108, ал. 1). В урегулирани имоти преместваем обект се разрешава само ако не се надвишават показателите на плана и не се намалява минималната озеленена площ (чл. 56, ал. 7). В територии без устройствени планове предназначението на имотите до влизането в сила на плановете „се определя от фактическото им използване, освен ако използването противоречи на закон“ (чл. 9, ал. 1).

Чужд имот. В чужд имот разрешението по чл. 56 ЗУТ се издава въз основа на изрично писмено съгласие от собственика или писмен договор за наем на заетата площ (чл. 56, ал. 5).

Ако няма разрешение. Строеж или част от него е незаконен, когато се извършва „без одобрени инвестиционни проекти и/или без разрешение за строеж“ (чл. 225, ал. 2, т. 2; алинеята изброява и други случаи). За строежите от четвърта до шеста категория кметът на общината или упълномощено от него длъжностно лице спира незаконните строежи (чл. 223, ал. 1, т. 1) и издава заповед за премахване на незаконните строежи от тези категории (чл. 225а, ал. 1). Не обещаваме, че разрешение ще бъде издадено: това решава общината.

Земеделска земя или парцел за строеж

За земеделската земя важат допълнителни правила. Земеделските земи „са основно национално богатство и се използват само за земеделски цели“ (ЗОЗЗ, чл. 2, ал. 1), а промяната на предназначението се допуска само по изключение при доказана нужда (чл. 2, ал. 3). Строителство без промяна на предназначението може да се извършва за оранжерии и за линейни обекти по чл. 17а, ал. 2, а за обекти, чиито функции са свързани със земеделското предназначение на земята, по наредба на министрите на земеделието и на регионалното развитие (чл. 2, ал. 4). За преместваеми обекти, които не са трайно свързани с терена, Правилникът за прилагане на ЗОЗЗ допуска ползване на земя „за не повече от 10 години“ (чл. 59а, ал. 2), което се разрешава с решение на комисия (чл. 59б, ал. 2); когато земята не е собствена, условията се уреждат с договор със собственика (чл. 59а, ал. 3). В тези текстове не е посочено дали в такъв обект може да се живее: питайте писмено общината и областната дирекция „Земеделие“. Подробности, таблица на ситуациите и въпросите, които да зададете писмено, има в статията за мобилна къща на земеделска земя.

Tiny house на колела

В прочетените текстове няма правило за единици на колела. Определението за преместваем обект (ДР § 5, т. 80) описва обект без характеристиките на строеж, който може да бъде преместван, след като се отдели от повърхността и от мрежите на техническата инфраструктура. Определението не споменава колела и не казва, че единица на колела автоматично е преместваем обект. Дали вашата единица се счита за преместваем обект или за строеж, и дали е допустимо да се ползва за живеене, питайте общината писмено, с описание и снимки от страницата ѝ.

Всичко, което се отнася до превозни средства, е отделен въпрос за органа, който отговаря за тях: в прочетените закони няма нищо за тях и тук не излагаме правило.

Tiny house или мобилна къща?

Tiny house е по-малка единица; мобилната къща обикновено предлага повече площ. Ако се колебаете, разгледайте tiny house и сравнете с нови мобилни къщи и употребявани мобилни къщи. В прочетените закони няма отделно определение нито за tiny house, нито за мобилна къща: работят понятията „строеж“ и „преместваем обект“ (ДР § 5, т. 38 и т. 80).

Фирми за tiny house в България

Продавачите на малки и мобилни къщи в България предлагат различни неща. Вместо да ги изброяваме тук, сме подготвили сравнение на търговците на мобилни къщи: какво посочва всеки на сайта си и в какъв район работи. Green Village е една от фирмите в него, затова проверявайте информацията и директно на сайта на съответната фирма.

Как да купите tiny house от Green Village

Green Village продава къщи, които вече съществуват: нови и употребявани мобилни къщи, модулни и сглобяеми къщи, къщи от контейнер и tiny house, всяка със собствена страница, снимки и цена с доставка за дестинацията, която изберете; ДДС се начислява отделно. Всяка страница показва цената с доставка до 18 дестинации, сред които и България; за всяка друга държава Green Village изготвя писмена оферта. Транспортът се организира от Mobile Home Logistic, включен е в цената и е застрахован за 100 % от стойността на къщата. Всяка страница посочва гаранцията, която важи за тази единица.

Green Village има 5 шоурума в 4 държави, а основният шоурум е Мая (Португалия). За наличните единици за България вижте страницата мобилни къщи в България, а за първа ориентировка преди да купите парцел или къща се свържете с нас.

Често задавани въпроси

Колко струва tiny house в България? В склада на Green Village tiny house започват от 9 717 € с доставка до България, при медиана 31 984 €; ДДС се начислява отделно. Парцелът, подготовката му и разрешенията не са в цената.

Законно ли е да живея в tiny house в България? Зависи от квалификацията на обекта. Ако е строеж, строежи могат да се извършват само ако са разрешени (ЗУТ, чл. 148, ал. 1), а разрешението за строеж издава главният архитект на общината (чл. 148, ал. 2). Ако е преместваем обект, условията и редът за разрешението по чл. 56, ал. 1, т. 1 и 2 се определят с наредба на общинския съвет (чл. 56, ал. 2). Питайте общината писмено.

Нужно ли е разрешение за tiny house на колела? Определението на преместваем обект не споменава колела (ДР § 5, т. 80). Дали единицата е преместваем обект или строеж и какво е нужно за нея, решава общината; текстът на наредбата по чл. 56, ал. 2 не е в закона и може да се различава от община до община.

Мога ли да ползвам tiny house на земеделска земя? Земеделските земи се използват само за земеделски цели (ЗОЗЗ, чл. 2, ал. 1), а промяната на предназначението е изключение (чл. 2, ал. 3). За преместваеми обекти, които не са трайно свързани с терена, Правилникът допуска ползване „за не повече от 10 години“ (чл. 59а, ал. 2). Вижте статията за земеделската земя.

Какво рискувам, ако нямам разрешение? Ако обектът е строеж, един от случаите на незаконен строеж е този без одобрени инвестиционни проекти и/или без разрешение за строеж (ЗУТ, чл. 225, ал. 2, т. 2). За строежите от четвърта до шеста категория кметът спира незаконните строежи (чл. 223, ал. 1, т. 1) и издава заповед за премахване (чл. 225а, ал. 1).

Колко струва tiny house с една спалня? Единиците с една спалня започват от 16 206 €, с доставка до България, ДДС отделно; налични са 38. Точната цена е на страницата на всяка единица.

Къде да купя tiny house? Сравнение на търговците има в отделната статия. Green Village продава налични къщи от каталога и ги показва в шоурумите.

Източници

Текстовете са от консолидираните копии на сайта на Министерството на регионалното развитие и благоустройството, проверени на 24 октомври 2026 г. ЗУТ е в редакция до изменението в ДВ бр. 47 от 10 юни 2025 г.; не успяхме да потвърдим от официален сайт по-късно изменение, затова проверете действащата редакция. Копието на ЗОЗЗ е от 19 август 2025 г., а в прочетения откъс на Правилника последното посочено изменение е ДВ бр. 9/2024.

• Закон за устройство на територията (ЗУТ), чл. 8, 9, 56, 108, 137, 148, 223, 225, 225а и ДР § 5
• Закон за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ), чл. 2
• Правилник за прилагане на ЗОЗЗ, чл. 59а и 59б