Може ли мобилна къща да се постави на земеделска земя?

Автор: Matheus Agueda · 24 октомври 2026 г.

Накратко

Отговорът зависи от три неща: дали обектът се счита за строеж или за преместваем обект, за какво ще го ползвате и какво е предназначението на земята. В прочетените закони мобилната къща не е уредена по име: дали конкретна единица е строеж или преместваем обект, се решава по критериите в определенията на Закона за устройство на територията (ЗУТ). На земеделска земя се добавя още един слой: тя се ползва само за земеделски цели, а промяната на предназначението е изключение.

Правилата накратко:

• Строеж или преместваем обект: ЗУТ различава „строеж“ (ДР § 5, т. 38) от „преместваем обект“ (ДР § 5, т. 80). Строежи могат да се извършват само ако са разрешени по ЗУТ (чл. 148, ал. 1).
• Разрешение за поставяне: за част от преместваемите обекти (чл. 56, ал. 1, т. 1 и 2) се издава разрешение за поставяне; условията и редът се определят с наредба на общинския съвет (чл. 56, ал. 2). Правилото се задава от наредбата на общината, затова не го предполагаме: вземете текста ѝ.
• Постоянно жилище: сграда, предназначена за постоянно обитаване, е „жилищна сграда“ (ДР § 5, т. 29), а разрешението за строеж се издава от главния архитект на общината (чл. 148, ал. 2).
• Земеделска земя: използва се само за земеделски цели (ЗОЗЗ, чл. 2, ал. 1); промяната на предназначението се допуска само по изключение при доказана нужда (чл. 2, ал. 3).
• Временно ползване на земеделска земя: Правилникът за прилагане на ЗОЗЗ говори за преместваеми обекти, които не са трайно свързани с терена (чл. 59а, ал. 2); ползването се разрешава с решение на комисия (чл. 59б, ал. 2).
• Без разрешение: за незаконен строеж от четвърта до шеста категория кметът може да издаде заповед за премахване (чл. 225а, ал. 1); за участник в строителството законът предвижда и глоба (чл. 232, ал. 2).

Текстовете са от консолидираните копии, публикувани от Министерството на регионалното развитие и благоустройството, проверени на 24 октомври 2026 г. (подробности в края). Статията дава обща информация и не замества консултация: конкретния случай решават общината, главният архитект и областната дирекция „Земеделие“.

Налични сега

Willerby 2 спални 40,70 m²

18 500 €+ ДДС

ABI Monterey 3 спални 40,13 m² (единица 2)

20 921 €+ ДДС

Cosalt Eclipse 2 спални 41,25 m²

29 326 €+ ДДС

Алуминиева мобилна къща 2 спални 28,52 m²

31 518 €+ ДДС

→ Вижте целия каталог

Мобилна къща на земеделска земя или на собствен парцел: ситуациите в таблица

Какво казва законът: строеж, преместваем обект и разрешение за поставяне

В прочетения текст на ЗУТ няма определение за „мобилна къща“. Работят две други определения.

Строежите са, по думите на закона, „надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки“, както и оградите, мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура и основните ремонти (ДР § 5, т. 38). За тях важи правилото на чл. 148, ал. 1: „Строежи могат да се извършват само ако са разрешени съгласно този закон.“

Преместваемият обект е обект, който „няма характеристиките на строеж и може след отделянето му от повърхността и от мрежите на техническата инфраструктура да бъде преместван в пространството“ (ДР § 5, т. 80). Същото определение добавя, че поставянето му и премахването му не изменят трайно субстанцията или начина на ползване на земята.

Затова въпросът не се решава с етикета „мобилна къща“. Решават критериите: има ли обектът характеристиките на строеж и може ли да се отдели от терена и от мрежите. Определенията не казват по име как се квалифицира конкретна единица.

Разрешение за поставяне (чл. 56 ЗУТ)

Чл. 56, ал. 1 изброява какви обекти могат да се поставят върху поземлени имоти: преместваеми увеселителни обекти; преместваеми обекти за административни, търговски и други обслужващи дейности; преместваеми обекти за временно обитаване при бедствия; както и обекти за отбраната и сигурността. Мобилна къща за живеене не е назована по име в този списък.

За първите два вида законът казва, че за обектите по ал. 1, т. 1 и 2 „се издава разрешение за поставяне въз основа на схема и проектна документация, одобрени от главния архитект на общината.“ Условията и редът за издаване на разрешението и изискванията към схемата „се определят с наредба на общинския съвет“ (чл. 56, ал. 2).

Това е ключовата точка за всеки купувач: чл. 56, ал. 2 ЗУТ оставя условията и реда за разрешението за поставяне на наредбата на общинския съвет. Текстът ѝ не е в закона и може да се различава от община до община, затова не можем да ви кажем какво е позволено във вашата община. Поискайте действащата наредба за вашия имот.

Още три правила от чл. 56:

• Обектите по ал. 1 „могат да се свързват с временни връзки към мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура“, когато това е необходимо за нормалното им функциониране (ал. 3).
• В чужди имоти разрешение за поставяне се издава въз основа на „изрично писмено съгласие от собственика на поземления имот или писмен договор за наем на заетата от преместваемия обект площ“ (ал. 5).
• В урегулирани имоти поставянето се разрешава „само ако не се надвишават установените в подробния устройствен план устройствени показатели“ и не се намалява минималната озеленена площ (ал. 7).

Колела, шаси или основа: какво има значение

Определенията, които цитираме, не споменават колела. Определението на преместваемия обект допуска закрепване: той „може да се закрепва временно върху терена“ чрез сглобяем или монолитен конструктивен елемент, който е неразделна част от обекта и „не може да служи за основа за изграждане на строеж“ (ДР § 5, т. 80). С други думи, допуска се временно закрепване, а не основа за строеж.

Какво следва за купувача (не е правна гаранция):

• Единица на шаси или с временно закрепване: дали отговаря на определението на преместваем обект, питайте писмено общината, не само продавача.
• Къща, свързана с терена с трайна основа: проверете с главния архитект на общината, преди да купите, защото определението говори за временно закрепване.

Временно ползване на земеделска земя

За земеделската земя има специално правило в Правилника за прилагане на Закона за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ). Текстът му е: за разполагане на преместваеми обекти, които не са трайно свързани с терена, както и за други нужди без застрояване, „се допуска ползване на земя от физически и юридически лица за не повече от 10 години“ (чл. 59а, ал. 2).

Две допълнения от същия правилник:

• Когато земеделската земя не е собствена, „условията за временно ползване се уреждат с договор“ със собственика на земята (чл. 59а, ал. 3).
• Временното ползване „се разрешава с решение на комисията по чл. 17, ал. 1, т. 1“ от ЗОЗЗ, тоест на комисия към областната дирекция „Земеделие“ (чл. 59б, ал. 2, и чл. 17, ал. 1, т. 1 ЗОЗЗ).

В цитираните текстове не е посочено дали в такъв обект може да се живее. Затова, ако имате предвид жилищно ползване, питайте писмено общината и областната дирекция „Земеделие“ какво точно разрешават за вашия имот.

Постоянно живеене: разрешение за строеж и ПУП

Сграда, предназначена за постоянно обитаване, е „жилищна сграда“, която „се състои от едно или повече жилища“ (ДР § 5, т. 29). Ниските жилищни и смесени сгради и вилните сгради са строежи от пета категория (чл. 137, ал. 1, т. 5, б. а). Разрешението за строеж „се издава от главния архитект на общината“ (чл. 148, ал. 2).

Какво казва подробният устройствен план

Конкретното предназначение на поземлените имоти се определя с подробния устройствен план (ПУП) (чл. 8). Имотите могат да са предвидени „за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции“ (чл. 8, т. 1), а в земеделските територии законът посочва обработваеми земи (ниви, овощни и зеленчукови градини, лозя, ливади) и необработваеми земи (чл. 8, т. 2).

Две правила, които важат за вашия избор на парцел:

• Промяната на предназначението на територии и поземлени имоти с цел застрояване се извършва „въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план“ (чл. 9, ал. 2).
• В територии без устройствени планове предназначението на имотите до влизането в сила на плановете „се определя от фактическото им използване, освен ако използването противоречи на закон“ (чл. 9, ал. 1).

За земеделски, горски и защитени територии ЗУТ допуска да се разработват специализирани подробни устройствени планове (чл. 111, ал. 1). Кой план важи за вашия имот, питайте общината.

Земеделска земя: промяна на предназначението по ЗОЗЗ

Законът за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ) е категоричен за основното правило: „Земеделските земи са основно национално богатство и се използват само за земеделски цели“ (чл. 2, ал. 1). Промяната на предназначението „се допуска само по изключение при доказана нужда“ и по реда на ЗОЗЗ (чл. 2, ал. 3).

Без промяна на предназначението строителство в земеделските земи може да се извършва за оранжерии и за линейни обекти по чл. 17а, ал. 2, а за обекти, чиито функции са свързани със земеделското предназначение на земята, по наредба на министрите на земеделието и на регионалното развитие (чл. 2, ал. 4).

С промяна на предназначението ЗОЗЗ позволява тя да се допуска, между другото, за създаване на нови или разширяване на строителните граници на населени места и селищни образувания, както и за създаване или разширяване на границите на отделни урегулирани поземлени имоти извън тях (чл. 17а, ал. 1, т. 2 и 3).

Процедурата накратко:

1. Кой решава. Промяната се разрешава „в зависимост от продуктивните качества на земята и целите на промяната“ (чл. 17, ал. 1): от комисия към областната дирекция „Земеделие“ или от Комисията за земеделските земи, според площта и категорията (чл. 17, ал. 1, т. 1 и 2).
2. Предпоставка. При наличие на влязъл в сила ПУП заинтересованото лице предлага промяна на предназначението и комисията „в 30-дневен срок от предложението“ постановява решение (чл. 24, ал. 2).
3. Такса. При земя, която не е от общинския поземлен фонд, „се заплаща държавна такса, определена с тарифа, утвърдена от Министерския съвет“ (чл. 30, ал. 1).
4. Срокове за действие. Решението „губи правно действие“, ако не е заплатена таксата „в тримесечен срок от съобщаването“ или ако „в тригодишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението не е поискано издаването на разрешение за строеж на обекта“ (чл. 24, ал. 5).

Ако ползвате земеделска земя за неземеделски нужди без разрешение за промяна на предназначението, ЗОЗЗ предвижда глоба за физическо лице: „Наказва се с глоба от 500 до 5000 лв. физическо лице, което“ (чл. 41, ал. 1, т. 2). Сумата е в лева, както в копието на закона, което прочетохме; България е в еврозоната от 1 януари 2026 г., затова проверете действащия размер. Ние не превръщаме сумите.

Къмпинги и обекти за почивка

В копията на ЗУТ, ЗОЗЗ и Правилника, които прочетохме, няма правило за поставяне на мобилна къща в къмпинг. Копието на Закона за туризма, което намерихме на официален сайт, е остаряло, затова не го ползваме. ЗУТ допуска в плановете да се предвиждат имоти за курортни, вилни, спортни и развлекателни функции (чл. 8, т. 1). Дали и при какви условия може да се постави мобилна къща в конкретен къмпинг, питайте оператора на обекта и общината.

Какво се случва при строеж без разрешение

Строеж е незаконен, когато е изграден „без одобрени инвестиционни проекти и/или без разрешение за строеж“ (чл. 225, ал. 2, т. 2). Ако обектът се окаже строеж без разрешение за строеж, ЗУТ предвижда следното:

• За строежите от четвърта до шеста категория кметът на общината или упълномощено от него лице „спира незаконни строежи“ (чл. 223, ал. 1, т. 1) и издава заповед за премахване на незаконните строежи от тези категории (чл. 225а, ал. 1).
• Глоба за лице – участник в строителството, „което извършва, разпореди или допусне извършването на незаконен строеж“: „Наказва се с глоба от 1000 до 10 000 лв.“ (чл. 232, ал. 2). Сумата е в лева, както в копието на закона; проверете действащия размер.
• Правилото за „търпими строежи“ (ПЗР § 127, ал. 1) е написано за строежи, „изградени до 31 март 2001 г.“. По-късните случаи не сме разглеждали.

Затова поискайте отговора писмено, преди да платите за парцела или за къщата.

Преди да купите парцела: какво да поискате писмено от общината

Искането се адресира до общината (главния архитект) и, за земеделска земя, до областната дирекция „Земеделие“. Запазете отговорите.

1. Предназначение на имота. Какво е предназначението по ПУП (чл. 8 ЗУТ) или, ако няма план, какво е фактическото използване (чл. 9, ал. 1)? Земеделска земя ли е по ЗОЗЗ?
2. Квалификация на обекта. Поискайте становище дали единицата, която сте избрали (с описание и снимки от страницата ѝ), се счита за преместваем обект или за строеж по определенията на ДР § 5, т. 38 и т. 80.
3. Наредбата на общинския съвет. Вземете текста на наредбата по чл. 56, ал. 2 ЗУТ и попитайте за разрешението за поставяне: за какви обекти, с какви документи и за какъв срок е позволено.
4. Земеделска земя. Попитайте областната дирекция „Земеделие“ за временното ползване по чл. 59а и 59б от Правилника и за условията за промяна на предназначението по ЗОЗЗ.
5. Собственост. Ако имотът не е ваш: за разрешение за поставяне по чл. 56, ал. 1 ЗУТ е нужно изрично писмено съгласие на собственика или писмен договор за наем (чл. 56, ал. 5); за земеделска земя условията на временното ползване се уреждат с договор със собственика (чл. 59а, ал. 3 от Правилника).
6. Други ограничения. Не сме разглеждали собствеността на земеделска земя от чужденци, Закона за устройство на Черноморското крайбрежие, Закона за защитените територии, Натура 2000 и Закона за културното наследство. Попитайте дали за имота важат ограничения по тях.

Съвет: не купувайте парцела, преди да имате писмения отговор. Не обещаваме, че разрешение ще бъде издадено: това решава общината.

Кои мобилни къщи да изберете за земеделска земя или собствен парцел

Подхожда единица на шаси, която оставя отворена възможността да я преместите, ако общината откаже. Green Village Mobile Homes продава нови и употребявани мобилни къщи и tiny house, всяка със собствена страница, снимки и цена с доставка за дестинацията, която изберете.

Цените в таблицата идват от онлайн каталога. ДДС се начислява отделно. Транспортът се организира от Mobile Home Logistic, включен е в цената и е застрахован за 100 % от стойността на къщата. Всяка страница посочва гаранцията, която важи за тази единица. Green Village има 5 шоурума в 4 държави, а основният шоурум е Мая (Португалия). Ако сравнявате продавачи, вижте и къде да купите мобилна къща: търговци в сравнение.

За доставката до вашия район вижте страницата мобилни къщи в България, а за първа ориентировка преди да купите парцел или къща се свържете с нас.

Често задавани въпроси

Може ли да се постави мобилна къща на земеделска земя? В прочетените закони мобилната къща не е уредена по име. Земеделската земя се ползва само за земеделски цели (ЗОЗЗ, чл. 2, ал. 1), а промяната на предназначението се допуска само по изключение (чл. 2, ал. 3). Дали случаят ви е покрит, решават общината и областната дирекция „Земеделие“.

Какво разрешение ми трябва за мобилна къща? Зависи от квалификацията. Ако обектът е строеж, нужно е разрешение за строеж от главния архитект на общината (ЗУТ, чл. 148, ал. 1 и 2). Ако е преместваем обект по чл. 56, ал. 1, т. 1 и 2, се издава разрешение за поставяне по наредбата на общинския съвет (чл. 56, ал. 2).

Може ли да живея постоянно в мобилна къща на собствен парцел? Сграда, предназначена за постоянно обитаване, е „жилищна сграда“ (ДР § 5, т. 29), а строежите могат да се извършват само ако са разрешени (чл. 148, ал. 1). В чл. 56, ал. 1 мобилна къща за живеене не е назована по име; питайте общината.

Как се променя предназначението на земеделска земя? Само по изключение при доказана нужда (ЗОЗЗ, чл. 2, ал. 3), с решение на комисия към областната дирекция „Земеделие“ или на Комисията за земеделските земи (чл. 17, ал. 1). При влязъл в сила ПУП комисията решава „в 30-дневен срок от предложението“ (чл. 24, ал. 2); за земя, която не е от общинския поземлен фонд, се плаща държавна такса (чл. 30, ал. 1).

Колко време се допуска временно ползване на земеделска земя за преместваеми обекти? Правилникът за прилагане на ЗОЗЗ допуска ползване на земя за преместваеми обекти, които не са трайно свързани с терена, „за не повече от 10 години“ (чл. 59а, ал. 2); ползването се разрешава с решение на комисия (чл. 59б, ал. 2).

Какво рискувам, ако поставя къщата без разрешение? Ако обектът е строеж без разрешение за строеж, той е незаконен (ЗУТ, чл. 225, ал. 2, т. 2). За строежите от четвърта до шеста категория кметът спира незаконните строежи (чл. 223, ал. 1, т. 1) и издава заповед за премахване (чл. 225а, ал. 1); за участник в строителството законът предвижда и глоба (чл. 232, ал. 2).

Колко струва мобилна къща за земеделска земя или собствен парцел? В каталога на Green Village tiny house започват от 9 717 €, употребяваните мобилни къщи – от 14 800 €, а новите – от 31 518 €, всички с доставка до България; ДДС се начислява отделно. Всяка страница посочва точната цена за единицата.

Източници

Текстовете са от консолидираните копии на сайта на Министерството на регионалното развитие и благоустройството, проверени на 24 октомври 2026 г. ЗУТ е в редакция до изменението в ДВ бр. 47 от 10 юни 2025 г.; не успяхме да потвърдим от официален сайт по-късно изменение, затова проверете действащата редакция. Копието на ЗОЗЗ е от 19 август 2025 г., а в прочетения откъс на Правилника последното посочено изменение е ДВ бр. 9/2024 (страницата на министерството обявява и изменение от ДВ бр. 43/2025).

• Закон за устройство на територията (ЗУТ), чл. 8, 9, 56, 111, 137, 148, 223, 225, 225а, 232, ПЗР § 127 и ДР § 5
• Закон за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ), чл. 2, 17, 17а, 24, 30, 41
• Правилник за прилагане на ЗОЗЗ, чл. 59а и 59б